В связи с множеством ошибок и злоупотреблений, допущенных при процессе межевания, имеет особую важность вопрос о признании недействительности неправильного межевания. В соответствии со статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» существует механизм исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно указанной статье, исправление ошибки, связанной с местоположением границы земельного участка, производится органом регистрации прав путем изменения соответствующих данных в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно законодательству, нет возможности просто устранить ошибочные данные о местоположении границ земельного участка из Единого государственного реестра недвижимости без добавления новых данных.
Однако в судебной практике часто возникают ситуации, когда невозможно внести изменения в описание границ земельного участка ответчика, например, из-за возможного воздействия на земельные участки других лиц, не связанных с делом. В таких случаях единственным способом восстановления прав истца является исключение ошибочных данных о границах земельного участка ответчика из Единого государственного реестра недвижимости.
В соответствии с гражданским кодексом РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления предыдущего положения и прекращения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ возможны меры по пресечению действий, которые нарушают права граждан и юридических лиц на землю или создают угрозу такого нарушения. Такие меры включают восстановление ситуации, существовавшей до нарушения прав, и прекращение действий, которые нарушают или создают угрозу нарушения таких прав.
Для достижения цели восстановления ситуации, существовавшей до нарушения прав, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости результаты землемерного деления, которые являются недействительными, и исправляются ошибочные сведения о местоположении границ земельного участка ответчика.
Один из споров, который касается определения смежной границы земельных участков, требования о получении части земельного участка и переносе забора, был разъяснен Верховным Судом РФ в определении от 24 ноября 2015 года № 58-КГ15-14. В данном разъяснении указано, что отсутствие согласования границ земельного участка ответчика с истцом может свидетельствовать о недействительности результатов землемерного деления. При этом суд вправе оценить это обстоятельство при рассмотрении спора об установлении границ, без необходимости оспаривания истцом землеустроительного дела или действий кадастрового инженера.
Требования, выдвинутые истцом, соответствуют мерам защиты, таким как восстановление ситуации, существовавшей до нарушения прав на земельный участок, и прекращение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (статья 60 ЗК РФ)» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. № 12.
С. 2).
Постановление Президиума Московского областного суда от 21 октября 2015 г. № 513 по делу об исключении из государственного кадастра недвижимости информации о местоположении границ земельного участка содержит следующую информацию: «В данном случае истцы решили защитить нарушенное право путем подачи иска об исключении из ГКН информации о местоположении границ земельного участка, что соответствует действующему законодательству».
Однако признание недействительными результатов межевания и исключение из Единого государственного реестра недвижимости информации о местоположении границ земельного участка, как правило, недостаточно для восстановления нарушенного права истца.
В определении Верховного Суда РФ от 14 февраля 2017 г. № 32-КГ16-29 по делу о признании недействительными межевого плана, проекта межевания границ, незаконной постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, понуждении к снятию земельных участков с государственного кадастрового учета, признании зарегистрированного права отсутствующим указано следующее: «Иск Ш. был подан суду с целью восстановления права владения земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности.
Суд, выявив нарушения при межевании земельных участков, принадлежащих П., которые были зарегистрированы на кадастровом учете, и определив, что их границы накладываются на земельный участок Ш. с кадастровым номером , признал нарушение права истца и необходимость защиты его нарушенного права собственности путем недействительности результатов межевания. Однако само признание результатов межевания недействительными не восстанавливает нарушенные права и законные интересы истца, что суд не учел, и у П.
остается право собственности на указанные земельные участки с границами, указанными в государственном кадастре недвижимости. Таким образом, суд не разрешил спор по существу в нарушение процессуального закона и не определил правильный способ восстановления нарушенного права собственности истца».
Когда владелец земельного участка хочет определить его границы, возникает необходимость признания недействительным межевания соседского участка. В данной ситуации основной спор заключается в установлении границ земельных участков в суде.
Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество.
Решение Верховного Суда РФ от 7 октября 2015 г. по делу № 305-КГ15-7535 в споре о границах земельных участков установило следующую правовую позицию: «… Если имеется пересечение (наложение) земельных участков, где информация о границах одного из них уже внесена в государственный кадастр недвижимости, а границы другого участка должны быть уточнены, то требования заявителя в такой ситуации рассматриваются согласно процедуре иска, направленного на установление границ земельного участка».
Для того чтобы оспорить межевание соседского участка, если невозможно исправить ошибку в границах его земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о признании недействительными указанных сведений и об установлении границ вашего участка или исправлении ошибки в описании границ вашего участка, если эти границы были установлены с ошибкой.
С уважением,
адвокат Сергей Иванович Маковеев
Недействительные результаты межевания
В большинстве случаев на практике вопрос о недействительности результатов межевания возникает в ситуациях, когда нарушена процедура согласования границ земельного участка с правообладателями соседних участков. Например, если такая процедура вообще не проводилась, не всех заинтересованных лиц уведомили о ее проведении, либо были подделаны подписи в акте согласования.
Для того чтобы признать результаты межевания недействительными, вам необходимо обратиться в арбитражный суд субъекта РФ или районный суд с иском о установлении границ земельного участка.
1. Кто и в каком порядке рассматривает споры о признании результатов межевания недействительными
Для того, чтобы признать результаты границы недействительными, необходимо обратиться в суд. Это указано в статье 40 Закона о кадастровой деятельности и статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации.
Такие споры рассматриваются в порядке искового производства:
-
- Если организация или индивидуальный предприниматель обратились с иском, и спор является экономическим, например, если земельный участок используется организацией в предпринимательской деятельности, то дело рассматривает арбитражный суд. Это указано в статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
- Если вы физическое лицо, организация или индивидуальный предприниматель, и спор не относится к компетенции арбитражного суда, то дело рассматривает суд общей юрисдикции. Это указано в статье 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
2. Какие требования следует предъявлять, если в результате межевания ваши права нарушены
В случае, если вы столкнулись с подобной ситуацией, мы рекомендуем вам подать иск, в котором требуется установить границы вашего земельного участка. Несколько судебных органов указывают на следующие моменты: 1) Если границы участка не были согласованы, это может означать, что результаты межевания земельного участка являются недействительными. При рассмотрении спора об установлении границ, суд может учесть этот факт и принять соответствующее решение (см.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.11.2015 N 58-КГ15-14).
2) Исковое заявление, относящееся к искам о правах на недвижимое имущество, имеет целью устранить неопределенность в прохождении границы земельного участка и разрешить спор о принадлежности его части. В процессе рассмотрения этого иска будут установлены границы земельного участка, принадлежащего истцу (если у него есть законное право на данный участок), а также границы смежного земельного участка, принадлежащего ответчику (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2018 N Ф05-17299/2017 по делу N А41-42621/2016).
Если вы предъявите другие требования, например, о недействительности права собственности и результатов межевания, вам могут отказать, так как выбран неправильный способ защиты нарушенного права (см., к примеру, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу N А41-29661/14, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 N 11АП-1975/2016 по делу N А55-19907/2015).
2.1. Можно ли признать межевой план недействительным
Не рекомендуется отказываться от признания межевого плана недействительным. Существуют суды, которые считают, что признание недействительности межевого плана является наиболее эффективным способом защиты нарушенных прав. В результате использования этого метода восстановление нарушенных прав будет невозможно.
Мнение экспертаИванов Николай АнатольевичДля данной ситуации рекомендуется подача иска о установлении границ земельного участка (см. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2016 N 11АП-13528/2016 по делу N А49-4571/2016).
3. Кто является ответчиком по иску об установлении границ земельного участка
Как уже отмечалось выше, данный иск относится к спорам о правах на недвижимость. Его целью является устранение неопределенности в определении границ земельного участка и разрешение спора о его принадлежности. В качестве ответчика в данном иске выступает смежный землепользователь (см.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.06.2018 N Ф05-7682/2018 по делу N А41-50509/2017).
Практика показывает, что кадастровый инженер или организация, проводившие межевание, а также орган регистрации прав, осуществивший кадастровый учет земельного участка, могут быть привлечены к участию в данном деле в качестве третьих лиц.
4. Что нужно учесть при составлении искового заявления об установлении границ земельного участка
Прежде всего, необходимо учитывать общие требования к иску.
Кроме того, если вы обратитесь в суд по поводу несогласования границ земельного участка, вы должны подтвердить в иске, что ваши права и законные интересы были нарушены. Например, вы можете указать, что ваши права были нарушены из-за несогласования границ и уменьшения площади вашего участка. Сам по себе факт нарушения закона, выражающийся в несогласовании границ земельного участка, не является достаточным основанием для признания результатов межевания недействительными (согласно пункту 2.9 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014).
5. В какой суд нужно подать исковое заявление об установлении границ земельного участка
Подача иска о границах земельных участков является иском о праве на недвижимое имущество. Суды рассматривают такие иски в месте нахождения земельного участка (в соответствии с частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Для обращения следует руководствоваться следующими принципами:
-
- арбитражный суд субъекта Российской Федерации (в соответствии с частью 1 статьи 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации);
- районный суд (в соответствии со статьей 24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно общим правилам, вы должны обратиться в суд со своим иском в течение трех лет. Этот срок начинается с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права и о лице, которое следует привлечь в качестве ответчика (согласно части 1 статьи 196 и части 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).
- Как решить спор о границах земельных участков?
- Защита прав на земельные участки путем подачи иска о установлении границ
- Как разрешить спор о определении границы земельного участка?