Наниматель имеет право расторгнуть договор аренды жилого помещения в одностороннем порядке

1. Возможно прекратить срок договора аренды жилого помещения по соглашению сторон в любое время.

2. Наниматель жилого помещения по договору аренды с согласия письменно проживающих совместно с ним членов его семьи вправе прекратить договор аренды жилого помещения в любое время.

4. Расторжение договора аренды жилого помещения по требованию собственника возможно только в судебном порядке в следующих случаях:

1) невыплаты нанимателем арендной платы и (или) коммунальных услуг более шести месяцев.

2) Нанятый лицом или другими гражданами, за чьи действия он несет ответственность, разрушает или повреждает жилое помещение;

3) Соседи систематически нарушают права и законные интересы, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) Жилое помещение используется не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается, если жилое помещение утрачено (разрушено) или одиноко проживающий наниматель умер.

Статья 82 Статья 83 Статья 84

Ссылка на документ

URL документа [ скопировать ]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [ скопировать ]

[url= ] [/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [ скопировать ]

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [ скопировать ]

Комментарий к ст. 83 ЖК РФ

1. Данный материал определяет порядок и основания для расторжения и прекращения договора социального найма жилых помещений.

Прекращение договора является более широким понятием, чем его расторжение. Договор социального найма жилья прекращается в результате его расторжения (по взаимному согласию сторон) или по причинам, не зависящим от воли сторон, таким как утрата (разрушение) жилого помещения или смерть одиноко проживающего нанимателя.

В первом пункте данного материала говорится о праве сторон договора расторгнуть его в любое время по взаимному согласию, что соответствует общим положениям гражданского права. Причины такого расторжения законодательно не установлены, поэтому в случае согласия сторон они не имеют юридической значимости.

2. Имеется возможность одностороннего расторжения договора социального найма жилого помещения без обращения в суд, но лишь при условии, что наниматель выразит такую желание и получит письменное согласие от проживающих с ним членов его семьи.

3. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», если суд установит, что ответчик добровольно покинул жилое помещение и не имеется препятствий для его использования, а также отказался от прав и обязанностей по договору социального найма, то иск о лишении его права на жилое помещение будет удовлетворен на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением договора социального найма по инициативе самого ответчика.

В Постановлении Пленума Высшего Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О ряде вопросов, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что при разбирательстве споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения лишившими право пользования жилым помещением по договору социального найма из-за их долговременного отсутствия в жилом помещении важно выяснить следующее: причина и продолжительность отсутствия ответчика в жилом помещении, является ли его уход из жилого помещения вынужденным (конфликты в семье, расторжение брака) или добровольным, временным (работа, учеба, лечение и т.п.), или постоянным (выезд с вещами, переезд в другой населенный пункт, новый брак и проживание с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), существовали ли преграды для пользования им жилым помещением со стороны других проживающих в нем лиц, приобрел ли ответчик право пользоваться другим жилым помещением в новом месте жительства, осуществляет ли он свои обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и так далее.

4. Наймодатель может односторонне расторгнуть договор только через суд, и только при наличии оснований, описанных в пункте 4 данной статьи.

Подробнее об использовании жилого помещения не по назначению см. комментарий к пункту 3 статьи 67.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения в Москве

Далеко не каждый раз удается достичь прекращения исполнения конкретного контракта посредством обоюдного согласия сторон.

Такой вид договора, как договор социального найма жилого помещения, предоставляет гражданам возможность пользователя соответствующего жилья в полном объеме, даже в случае отсутствия собственных помещений, что является правом каждого гражданина. Люди имеют свободу в любой момент отказаться от осуществления данного права по ряду причин, например, по причине переезда, покупки нового жилья или любых других условий. Самым желательным и благоприятным исходом ситуации для обеих сторон соглашения является прекращение действия договора по обоюдному согласию сторон.

К сожалению, обеспечить прекращение исполнения договора в порядке взаимного соглашения не всегда возможно.

Если гражданин, который снимает помещение по договору социального найма, решает окончить правоотношения в отношении конкретного помещения, то такой договор расторгается. Возможность прекращения жилищных правоотношений не ограничивается только нанимателем. Наймодатель также может инициировать расторжение договора в определенных случаях и в соответствии с законом.

В данном случае мы обсудим причины, основания и способы окончания договорных отношений по поводу жилья, предоставленного по социальному найму.

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

Для аннулирования договорных отношений между сторонами, важно получить согласие семьи нанимателя на прекращение договора.

Но устное согласие от членов семьи не является достаточным, необходимо получить их письменное подтверждение согласия, оформленное в соответствии с установленными правилами.

Основания расторжения договора соцнайма

Закон устанавливает определенные условия для расторжения договора:

• Соглашение между сторонами договора является наиболее благоприятным исходом в договорных отношениях. В данном случае такое соглашение не вызывает нежелательных юридических последствий для участников договора.
• Инициатива лица, которое арендует помещение. Это положение может быть реализовано только при условии получения согласия родственников арендатора, проживающих с ним вместе.
• Уничтожение жилого помещения. Другими словами, полная утрата функционального назначения помещения, фактическое уничтожение жилого объекта, такое состояние, при котором использование помещения невозможно.
• Если наниматель покидает жилую территорию вместе со своей семьей и переезжает в другое жилище, то договор считается прекратившим свое действие с этого момента.
• Инициатива о прекращении договора может исходить только от нанимателя и возможна только в случае наступления определенных причин, которые могут быть разрешены только через судебное разбирательство.
• Если наниматель умирает и жил только в этом помещении, то это также приводит к прекращению договора на социальную аренду жилого помещения.

Порядок расторжения договора соцнайма

Даже при отсутствии официального расторжения договора социального найма, стороны могут прекратить его действие, если было предупреждение о намерении расторгнуть договор. Если наниматель желает завершить отношения по жилью и избежать дальнейших проблем с наймодателем, закон позволяет сдать помещение, составив акт приема-передачи жилья.

В этом акте указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, передали его в надлежащем состоянии, без серьезных повреждений, и передали ключи наймодателю. Если обнаружены повреждения, требующие ремонта, наймодатель вправе законным образом потребовать устранения недостатков в определенный срок.

Расторжение соцнайма в суде

Нанимателю дается возможность обсудить расторжение договора в суде. Заявление оформляется в письменной форме, и один экземпляр отправляется нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, куда отправляется, а также данные о нанимателе и наймодателе.

В заявлении разъясняется причина расторжения договора и указывается соответствующая норма закона, которая, по мнению наймодателя, была нарушена.

На судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, приведшее к подаче иска. В то же время наниматель имеет право представить аргументы, свидетельствующие в пользу своей невиновности. Суд делает решение, учитывая информацию, полученную от обеих сторон.

Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и его вступления в силу.

Выселение по договору социального найма

Выселение может производиться как с предоставлением жилья, согласно требованиям закона, так и без него. После выселения гражданин должен получить жилье в том же населенном пункте, где он ранее проживал, которое соответствует всем требованиям закона, включая техническое, противопожарное и санитарное состояние. Проживающим выделяется жилье в соответствии с нормами площади, установленными законом.

Наниматель, нарушающий условия договора аренды, может быть выселен без предоставления альтернативного жилья. Причиной такого выселения может быть, например, систематическая неоплата коммунальных услуг, уничтожение или повреждение арендуемого помещения, нарушение законных прав других людей и отказ исправить свои нарушения, несмотря на предупреждение со стороны арендодателя. Для осуществления выселения необходимо наличие судебного решения, уже вступившего в законную силу.

Кузнецов Федор Николаевич

Мое профессиональное стажирование в области юриспруденции превышает 15 лет. Сфера моей специализации включает разрешение конфликтов в семейных отношениях, раздел имущества по наследству, проведение сделок с недвижимостью, решение споров по поводу прав потребителей, рассмотрение уголовных дел и участие в арбитражных процедурах.

Вопросы и ответы юристов

Договор социального найма

Основной арендодатель скончался, в договор аренды включены его дочь и внук. Начиная с 2014 года, дом был признан аварийным. Однако, начиная с 2017 года, дочь и внук были сняты с регистрационного учета по этому адресу и зарегистрированы в другом месте.

Дочь владеет квартирой, где они сейчас прописаны вместе с сыном. Хочется узнать, может ли администрация расторгнуть договор аренды в связи со смертью основного арендодателя, поскольку они живут одни.

Александра 15.12.2022 14:50

• Ответ юриста
• Дополнительные вопросы (0)

Согласно Жилищному кодексу РФ, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в случае утраты или разрушения самого помещения либо в случае смерти нанимателя, который жил там один. Также, согласно пункту 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и его семья переезжают в другое место жительства, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня переезда, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Если вы были вынуждены покинуть жилое помещение, то у вас есть возможность обжаловать решение о расторжении договора социального найма в суде. Эта возможность указана в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 №14, где говорится, что при временном отсутствии нанимателя и его семьи, включая бывших членов семьи, все их права и обязанности по договору социального найма сохраняются (согласно статье 71 Жилищного Кодекса РФ). Если отсутствие указанных лиц в жилом помещении является постоянным, то стороны, включая арендодателя, арендатора и членов семьи арендатора, могут обратиться в суд с требованием о признании их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 Жилищного Кодекса РФ, связанного с переездом в другое место жительства и расторжением договора социального найма.

В таких спорах судам следует выяснить причины и продолжительность отсутствия ответчика в жилом помещении: является ли выезд вынужденным (конфликты в семье, развод) или добровольным и временным (работа, учеба, лечение и т.д.) или постоянным (переезд в другой населенный пункт, брак с новой семьей и проживание в другом жилом помещении и т.д.), были ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других жильцов, приобрел ли ответчик право на другое жилое помещение в новом месте жительства, выполняет ли он обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг и так далее.

Адвокат Константин Кудряшов. Личный блог

1. Соглашением сторон возможно прекратить договор на социальное наймное жилье в любое время.

2. По письменному согласию проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, договор на социальное наймное жилье может быть расторгнут нанимателем в любое время.

3. Если наниматель и члены его семьи переезжают в другое место жительства, договор на социальное наймное жилье считается расторгнутым с дня переезда, если федеральным законом не предусмотрено иное.
(с изменениями, внесенными Федеральным законом от 06.12.2011 N 395-ФЗ)

4. В случае, если нанять не платит за жилье и коммунальные услуги более шести месяцев, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию арендодателя через судебный порядок. Также договор может быть расторгнут в случае, если наниматель или другие граждане, за чьи действия он несет ответственность, разрушают или повреждают жилое помещение.

Нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание, также является основанием для расторжения договора. Использование жилого помещения не по прямому назначению также может привести к его расторжению.

Примечание: Статья 83 Жилищного кодекса РФ (часть 3, часть 4) приведена в актуальной редакции.

Решение Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. №14

«О различных вопросах, возникших в судебной практике при исполнении Жилищного кодекса Российской Федерации»

32. При временном отсутствии арендатора жилого помещения и (или) его семьи, включая бывших членов семьи, все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ) сохраняются. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не имеет временного характера, то заинтересованные лица (арендодатель, арендатор, члены семьи арендатора) вправе требовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжением договора социального найма.

Разрешая споры о признании арендатора, члена семьи арендатора или бывшего члена семьи арендатора жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам следует выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, является ли его выезд из жилого помещения вынужденным (конфликтные отношения в семье, развод) или добровольным, временным (работа, учеба, лечение и т.п.) или постоянным (перевозка вещей, переезд в другой населенный пункт, вступление в новый брак и проживание с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), были ли ему созданы препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, выполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

Если суд установит, что ответчик добровольно покинул жилую площадь и переехал в другое место проживания, что ему не мешает пользоваться жилой площадью, и что он односторонне отказался от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о лишении его права на жилую площадь должен быть удовлетворен на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ, в связи с тем что ответчик расторг договор социального найма.

Находится на странице 83 Жилищного кодекса РФ (часть 3 и 4). Она рассматривает вопрос расторжения договора социального найма.

Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС

Женщина семьей заселилась в двухкомнатную квартиру, заключив договор соцнайма. Вскоре жилье признали аварийным и семья вынуждена была переехать. Местная администрация решила, что квартира больше не нужна и обратилась в суд с требованием расторгнуть договор.

Ответчики возражали, объясняя, что переезд был вынужденным из-за опасности проживания в доме. Дело дошло до Верховного суда, который разъяснил, когда лишение права на социальное жилье недопустимо.

Анна Толстинская* заключила договор социального найма с администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области. Ей предоставили двухкомнатную квартиру площадью 40 м², где она проживает вместе со своим мужем, двумя сыновьями и матерью.

В 2015 году Толстинским с семьей было объявлено о необходимости провести капитальный ремонт в многоквартирном доме, где они проживали. Первым из семьи оттуда уехал Иван, старший сын, который пошел учиться в медколледж в соседнем городе Камышин. А в 2019 году все остальные члены семьи также решили взять новое жилье и переехали в собственный дом.

В 2020 году оказалось, что многоквартирный дом, где раньше жили Толстинские, признан аварийным и требует сноса. Администрация Лапшинского сельского поселения вступила в судебный процесс с Толстинскими, с целью лишить их права на квартиру и исключить их из регистрационного учета.

Первая инстанция

Дело семьи Толстинских рассматривали в Котовском райсуде Волгоградской области под руководством Михаила Попова (дело № 2-285/2020). Истец ссылался на то, что Толстинские не проживали в квартире больше года, не оплачивали коммунальные услуги. ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград» и ПАО «Волгоградэнергосбыт» подтвердили, что отключили в квартире воду и газ.

Также истец напомнил, что у Толстинской имеется собственный дом, поэтому семья не нуждается в муниципальном жилье.

Толстинские не согласились с требованиями, на судебное заседание не явились, но отправили письменные пояснения. Толстинская пояснила, что семья переехала из квартиры в связи с аварийным состоянием жилья уже в 2019 году, оно было непригодным для проживания. По ее словам, когда администрация составила официальный акт в 2020 году, все жильцы уже выселились из своих квартир.

При принятии решения по данному делу, Попов упомянул пункт 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса и подчеркнул, что оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора квартиры, а невыполнение этой обязанности может привести к расторжению договора социального найма. Несвоевременная оплата коммунальных услуг более шести месяцев подряд является основанием для прекращения права пользования квартирой (пункт 4 статьи 83 ЖК). Однако есть исключения, которые допускаются в случае наличия уважительных причин, таких как задержки выплаты заработной платы или пенсии, финансовые трудности, болезнь или наличие инвалидов в семье.

Однако у Толстинских небыло таких причин.

Суд не принял аргументы Толстинской и ее сына, однако частично удовлетворил требования администрации Лапшинского сельского поселения. Право пользоваться квартирой было отнято у Толстинских, но их не сняли с регистрационного учета. Попов объяснил, что это следует делать вне судебного порядка.

Семья не согласилась с решением первой инстанции и подала апелляцию. Однако выводы Попова были подтверждены Волгоградским областным судом и Четвертым кассационным судом общей юрисдикции. После этого Толстинские обратились в Верховный суд.

Что решил ВС

Дело № 16-КГ21-36-К4 было рассмотрено тройкой судей в Верховном Суде (ВС) под председательством Юрия Москаленко. В ходе рассмотрения дела, суд указал на то, что согласно статье 71 Жилищного кодекса (ЖК), временное отсутствие нанимателя и его семьи в квартире не является достаточным основанием для расторжения договора социального найма. ВС подчеркнул, что в таких случаях необходимо установить причины отсутствия и определить, были ли они добровольными (например, отъезд на учебу) или вынужденными (конфликтные отношения в семье).

По мнению ВС, эти обстоятельства не были оценены нижестоящими судебными органами. Они ссылались на то, что Толстинские переехали по своей воле. Однако, нижестоящие суды не проверили показания Толстинской, которая утверждала, что квартира находилась в аварийном состоянии на момент переезда.

В своем изложении Верховный Суд (ВС) отметил, что до проведения судебного разбирательства в первой инстанции администрация сельского поселения Лапшинского не предъявляла требований к жильцам относительно оплаты коммунальных услуг. С другой стороны, Толстинская обратилась в районную администрацию с просьбой о замене электроэнергетического счетчика.

Следуя рассмотрению, ВС отменил решение нижестоящих судов и передал дело на новое рассмотрение в Котовский райсуд Волгоградской области (дело № 2-122/2022).