Ипотечные ограничения: что предписывает закон

Ипотека представляет собой вид залога недвижимости, где собственником является заёмщик, но кредитор, в случае невыполнения должником своих обязательств по возврату денежных средств, имеет право на продажу заложенного имущества для погашения долга. Другими словами, заёмщик обязан выплатить кредит, а залог недвижимости служит гарантией исполнения финансовых обязательств перед кредитором.

Законодательство предусматривает возможность возникновения ипотеки по определённым обстоятельствам, независимо от желания сторон.

Возникновение ипотеки определено законом и может произойти в определенных ситуациях, описанных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:

· В случае продажи недвижимости в кредит или с условием рассрочки платежа, если иное не предусмотрено в договоре. Это предусмотрено пунктом 5 статьи 488 и пунктом 3 статьи 489 ГК РФ, а также частью 6 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о госрегистрации);

· В случае приобретения жилых домов и квартир за счет кредитных средств или целевого займа (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);

· В случае регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу (п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом о государственной регистрации, ипотеку в соответствии с законом может зарегистрировать одно из следующих лиц (часть 2, статья 53):

Нотариус, который удостоверил договор, по которому возникает ипотека в силу закона.

В то же время, ипотека в соответствии с законом регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (или иного права) на приобретаемую в залог недвижимость (часть 2, статья 53 Закона о государственной регистрации, пункт 2, статья 20 Закона об ипотеке).

Поэтому, на практике в большинстве случаев заявление обычно подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости). Например, при покупке квартиры на кредитные средства банка, он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.

в случае, если имеется закладная:

при представлении совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным предоставлением документальной закладной или выписки по счету депо, при условии, что документальная закладная не является обязательственной или является электронной закладной;

при представлении заявления законного владельца закладной с одновременным предоставлением документальной закладной или выписки по счету депо, при условии, что документальная закладная не является обязательственной или является электронной закладной;

при представлении заявления залогодателя с одновременным предоставлением документальной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если отсутствует закладная:

Заявление о залоге может быть совместным, поданным как залогодателем, так и залогодержателем.

Погасить регистрационную запись об ипотеке можно без предоставления других документов.

Орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав утверждает форму заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, требования к ее заполнению, форматы такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме.

Существуют три способа подачи данного заявления:

— Личное обращение в многофункциональный центр или филиал Федеральной службы кадастровой палаты с предоставлением заявления на бумажном носителе.

— Отправка заявления на бумажном носителе почтой с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

— Подача электронного документа с усиленной квалифицированной электронной подписью.

Что такое обременение недвижимости? Виды и способы снятия

Накладывание обременения на недвижимость показывает, что владелец не вправе безусловно оперировать собственностью. Расскажем, при каких условиях могут возникнуть такие ограничения и какие действия потребуется предпринять для их устранения.

Автор

Команда Райффайзеновского Банка

В состав права собственности входят три основных элемента: владение, пользование и распоряжение. Однако наличие обременения может накладывать ограничения на один или несколько из этих элементов. Ниже мы рассмотрим наиболее распространенные виды обременения.

• Ипотека. Ипотека является самым часто встречающимся видом обременения недвижимости. Она не ограничивает права собственника на владение и пользование имуществом, однако для осуществления сделки купли-продажи потребуется дополнительные меры. В большинстве случаев для этого требуется получить разрешение от залогодержателя, который обычно выступает в роли банка или другой кредитной организации.
• Запрет на совершение регистрационных действий по недвижимости. Имеет место быть по решению компетентного суда и осуществляется специализированными должностными лицами судебной власти. В основном такое обременение налагается в интересах кредиторов и представляет собой мера обеспечения исполнения обязательств — в таком случае подлежит аресту доступное для реализации имущество должника, пока тот не выполнит свои долги перед банком или другими третьими лицами.
• Арест недвижимости. Случается в результате судебного решения и ведется судебными приставами. Главным образом арест назначается в пользу кредиторов и приносит обеспечительную природу — подвергается аресту пригодное для реализации движимое имущество должника до момента исполнения задолженности перед банком или третьими лицами.
• Переуступка права пользования. В основном, договоры о переуступке права пользования недвижимостью заключаются среди пожилых людей: они продают свое жилье со скидкой в размере 30-40% от его рыночной стоимости, но новый владелец должен согласиться с несколькими условиями. Во-первых, продавец имеет возможность проживать в этом жилье на протяжении всей его жизни, а во-вторых, новый владелец обязан ежемесячно выплачивать ему определенную сумму, как оговорено в договоре. С 2013 года введены изменения в законодательство: теперь вместе с договором переуступки права пользования необходимо заключить еще и договор залога на недвижимость. Это означает, что пожилой продавец получает залоговую грамоту на продаваемое жилье, и без его согласия последующая перепродажа становится невозможной.
• Привилегия бесплатного проживания. Этот вид обусловленного использования предоставляет человеку право на жизнь в квартире или доме, независимо от того, кто является владельцем недвижимости. Это обычно относится к несовершеннолетним, инвалидам и пенсионерам. Особо следует отметить ситуации, когда при массовой приватизации жилья один из супругов отказывается от своей доли в пользу другого — в таких случаях отказавшийся получает законное право на пожизненное проживание в данном имуществе.

Как освободить недвижимость от обременения

Действия для снятия обременения могут различаться в зависимости от ситуации. Но в любом случае обременение может быть устранено после устранения причины его наложения.
Давайте рассмотрим одну из самых распространенных проблем – снятие обременения с квартиры, имеющей ипотеку. В некоторых случаях банк самостоятельно направляет заявку в Росреестр, включая все необходимые документы, и регистрирует снятие ограничений.

Затем клиенту сообщается о том, что долговые обязательства выполнены, и он получает право свободно распоряжаться своей собственностью.
Если случилось так, что вы не получили такого уведомления после расчета ипотеки, можно снять обременение следующим образом:

• Для получения информации о процедуре снятия обременения после погашения ипотеки в своей ситуации, рекомендуется обратиться в свой банк. Сотрудники банка проконсультируют вас относительно необходимых документов, которые прийдется предоставить. Обычно это паспорт заемщика и других собственников, а также закладная с отметкой о погашенной задолженности.
• Имея необходимые документы, следует обратиться в МФЦ или Росреестр для заполнения заявления на снятие обременения.
• Важно убедиться, что с вашей недвижимости полностью сняты все обременения. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра или через Госуслуги. Рекомендуется провести проверку информации не ранее, чем через неделю после получения уведомления от МФЦ о успешном снятии ограничений.

Можно ли продать квартиру с обременением

Возможность совершения сделки купли-продажи зависит от конкретной ситуации. Не во всех обстоятельствах это допустимо. Например, если имущество, которое собираются продать, имеет арестованный или запрещенный для регистрации статус, то попытка его продажи будет считаться мошенничеством.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации, в которых можно осуществить сделку купли-продажи.

Как продать квартиру в ипотеке

• Первый способ — погасить ипотеку во время продажи, договорившись с покупателями. В данном случае можно достичь соглашения с покупателем о том, чтобы он внес необходимую сумму для погашения долга в качестве аванса. После этого банк снимет ограничения, и стандартная сделка по продаже квартиры сможет быть заключена. Чтобы защитить права покупателя в таких ситуациях, заключается предварительный договор купли-продажи, который содержит детальное описание всех условий сделки и особенностей оплаты.

Как осуществить продажу квартиры с использованием материнского капитала

Одной из сложностей, связанных с покупкой недвижимости с маткапиталом, является то, что все дети автоматически приобретают права на эту недвижимость. Собственнику такого жилья необходимо юридически оформить это, разделив равномерно доли между всеми членами семьи. Согласно законодательству, только после этого можно осуществлять продажу такого имущества, иначе сделка может быть признана недействительной.

Кроме того, для заключения договора купли-продажи необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Заем под залог квартиры: как снять обременение банка?

Многие потенциальные покупатели ищут недвижимость без ипотечного обременения и не хотят рассматривать другие варианты. Если сумма, необходимая для погашения долга, не очень большая, продавец может поступить следующим образом: 1. Взять потребительский кредит на нужную сумму для погашения ипотеки.
Убрать обременение с недвижимости и совершить обычную процедуру покупки-продажи.
Погасить потребительский кредит с полученными средствами от продажи недвижимости.

В такой ситуации важно учесть возможные риски: например, покупатель может отказаться от сделки в последний момент, а новый покупатель может появиться только через месяцы. Все это время вам придется выплачивать кредит вместе с процентами.

Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем разница?

Ипотека — одно из наиболее сложных кредитных финансовых инструментов. Многих граждан интересует, что представляет собой ипотека в соответствии с законом, и в чем отличие от ипотеки по договору. Хотя может показаться, что это одно и то же, все же существует разница.

12.11.21 —> 20993 0 Поделиться

Профиль автора Бробанк.ру: Ирина Калимулина

Если вам нравится, подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и оставайтесь в курсе последних новостей

Об авторе

Имеет работный стаж в ведущих банках Российской Федерации, включая Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (который закрылся). Последние 10 лет занимается анализом и является экспертом в сфере банковской деятельности и финансовой стабильности в сервисе Бробанк. Для связи: [email protected].

Профиль можно открыть по ссылке.

Рассмотрим, что представляет собой ипотека по договору и как она отличается от ипотеки по закону. Узнаем, что важно знать заемщикам, а также какой вид ипотечного кредита чаще всего оформляется. Полный разбор данных вопросов доступен на сайте Бробанк.ру.

Эта информация мало кому интересна на самом деле. В основном, заемщики не обращают внимание на эти юридические тонкости. По существу, выбор конкретной ипотеки не имеет значения — одна не хуже другой, результат одинаковый: вы получаете недвижимость в собственность, а банк получает залог.

Значение терминов:

• ипотека в силу закона — это классическая ипотека, которая предоставляется в большинстве случаев. Ипотека возникает автоматически при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре в соответствии с ФЗ 102;
• ипотека в силу договора — возникает при заключении отдельного договора, а не в соответствии с ФЗ 102. Сначала заключается договор, а затем ипотека регистрируется отдельно через некоторое время.

Похоже, что особой разницы и нет. Действительно, отличить понятия не так просто. Поэтому для удобства восприятия различий мы поместим их в таблицу.

Чем ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора:

В силу закона	В силу договора
Возникает	на основании ФЗ-102	на основании особого договора
Регистрация ипотеки	одновременно с регистрацией сделки в Росреестре	отдельно от регистрации сделки, позже
Что становится залогом	покупаемая недвижимость	любая недвижимость
Пример	любая классическая ипотека	кредит под залог недвижимости

Когда возникает ипотека в силу закона

Наиболее часто возникает ситуация, когда банк выдает кредит на приобретение недвижимости согласно ФЗ-102, и эта недвижимость сразу же становится залогом сделки. Все документальные формальности, связанные с переходом прав собственности и регистрацией ипотеки, выполняются одновременно в Росреестре.

• Если квартира (или дом), которую мы приобретаем с использованием кредитных средств, становится залогом в момент регистрации ипотеки в Росреестре;
• Если речь идет о военной ипотеке;
• Если участок, который мы приобретаем с использованием кредитных средств, становится залогом в момент регистрации ипотеки. Если на этом участке строится здание, то ипотека распространяется и на него. Однако, в рамках отдельного договора об ипотеке может быть указано иное;
• Если объект приобретается в рассрочку, то ипотека также возникает в силу закона;
• При наличии ранее оформленной ипотеки на незавершенное строительство, после завершения строительства ипотека сохраняет свою юридическую силу согласно закону.

В обеих ситуациях залог является неотъемлемой частью сделки. И права залогодержателя по отношению к нему будут полностью одинаковыми.

Ярким примером такой сделки является ипотека под залог недвижимости. То есть, здесь есть два отдельных шага: сначала заключается стандартный договор кредитования, а затем происходит отдельная регистрация ипотеки, в результате которой недвижимость, уже принадлежащая заемщику, обременяется.

Вторым примером, который иногда встречается на рынке ипотечного кредитования, является оформление ипотеки под залог имеющейся в собственности недвижимости. Здесь также объект уже принадлежит заемщику, поэтому ипотека возникает в результате договора кредитования и регистрируется отдельно.

Если в процессе оформления ипотечного кредита возникает необходимость обременить объект позже, это также будет регулироваться договором и представлять собой форму ипотеки. Например, заемщик приобретает недостроенный дом, и согласно условиям договора залог оформляется через полгода, после завершения строительства.

Можно утверждать, что все ипотечные кредиты, не совпадающие с классическими и не выдаваемые согласно алгоритму, описанному в ФЗ-102, будут действовать в соответствии с договором и предполагать индивидуальные условия, записанные в нем.

Что общего у этих ипотек

• наличие кредитного договора, в котором вы получаете сумму взаймы под определенный процент и обязуетесь погашать задолженность в соответствии со сроками и графиком платежей;
• для обеспечения кредита требуется предоставить залог. В случае ипотеки это может быть любой имущество, принадлежащее заемщику. По закону можно заложить только приобретаемую недвижимость;
• владение объектом залога нельзя передать другому лицу до полного погашения кредита. Обременение на имущество снимается только после полной оплаты кредита;
• заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка и предоставить запрашиваемый пакет документов;
• заемщик должен внести первоначальный взнос — оплатить определенную сумму покупаемой недвижимости собственными средствами. Обычно банки требуют минимальный размер взноса от 10 до 15%;
• для оформления ипотечной сделки необходимо провести оценку недвижимости. Оценочная процедура оплачивается заемщиком, на нее приглашается специалист, аккредитованный банком.
• Для того, чтобы защитить себя от возможной утраты объекта недвижимости, банк требует его обязательное страхование.

Единственное отличие заключается в процессе регистрации сделки. При ипотеке стороны, согласно закону, предоставляют документы в Росреестр, и одновременно с этим происходит переход права собственности и возникновение ипотеки. В случае, если данная ипотека оформляется на основании договора, сначала регистрируется переход права собственности, а затем ипотека сама по себе.

Если речь идет об ипотеке на основании договора, то для ее отдельной регистрации необходимо уплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей. Если сделку оформляет юридическое лицо, то 1000 рублей также потребуется уплатить.

Как оформляется ипотека в силу закона

1. Клиент обращается в банк и предоставляет все необходимые документы. Банк принимает решение о выдаче кредита. Если решение положительное, то банк оглашает сумму кредита и устанавливает срок, в течение которого клиент должен выбрать объект.
2. Клиент выбирает объект недвижимости, который соответствует требованиям банка. Он подготавливает все необходимые документы, а также проводит экспертную оценку выбранного объекта.
3. После подготовки всех документов клиент передает их в банк для проверки на юридическую чистоту и соответствие требованиям.
4. После проверки документов клиент заключает кредитный договор, оформляет страхование и посещает Росреестр для оформления перехода прав собственности и ипотеки. Объект недвижимости сразу же становится обремененным, но клиент становится его полноправным владельцем.

Что означает ипотека согласно законодательству?

Это классическая форма ипотеки, которая подразумевает одновременное проведение регистрации сделки в Росреестре, передачу прав собственности и регистрацию самой ипотеки. Все эти действия выполняются в соответствии с ФЗ-102 «Об ипотеке».

Что означает ипотека по договору?

Это форма ипотеки, которая оформляется по индивидуальным условиям, установленным в договоре. Регистрация самой ипотеки происходит отдельно. Чаще всего это кредиты под залог недвижимости и ипотека на уже имеющуюся в собственности недвижимость заемщика.

Существует ли разница между этими видами ипотек для заемщика?

Для заемщика нет никакой разницы, к какому виду принадлежит ипотека. Он заключает кредитный договор и получает желаемое.

Является ли незаконной ипотека по договору?

Нет, она также полностью законна, просто оформляется в рамках отдельного кредитного договора, а не в соответствии с ФЗ-102 «Об ипотеке».

Какая ипотека является наиболее выгодной для заёмщика? Согласно простоте оформления, наилучшим вариантом является ипотека, оформляемая в соответствии с законодательством. Все проходит по заранее определенному сценарию, посещение Росреестра требуется только один раз. В случае ипотеки по договору, необходимость в бюрократии и многочисленных бумагах будет выше. Источники:

1. КонсультантПлюс: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Несмотря на частое и практически повсеместное использование термина «ипотека», не все россияне до конца понимают его значение. Для подтверждения этого факта достаточно рассмотреть две разновидности ипотеки: ипотека по договору и ипотека по закону. Вероятнее всего, лишь немногие, кроме финансовых специалистов, смогут указать на различия между ними.

Поэтому стоит детальнее изучить основы, условия прекращения и другие особенности каждой из этих разновидностей ипотеки.

Ипотека по закону и по договору — что это значит

Нормативные основы — что говорит закон

Залогодержатель

Когда возникает и какие основания для прекращения

Риски и сложности ипотеки по закону

Вместо вывода

Первый случай предусматривает предоставление заемщиком в ипотечный залог приобретаемого на средства кредитора объекта недвижимости. В качестве такого объекта может выступать земельный участок, комната, квартира, частный дом и другие помещения для жилья. Важно отметить, что данное положение распространяется на любое недвижимое имущество, в том числе коммерческие объекты и промышленные здания.

По договору ипотеки предусматривается предоставление в качестве обеспечения финансовых обязательств заемщика уже имеющейся у него недвижимости. Регистрация ипотеки по договору происходит после перехода права собственности. Основание для этого — заключенный ипотечный договор.

Нормативная база — что говорит закон

Положениями №102-ФЗ «Об ипотеке», принятыми 16.07.1998 года, регламентируются основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования. Федеральный закон, являющийся основой для рассматриваемой сферы деятельности, постоянно подвергается корректировкам, и поэтому его актуальная редакция была принята совсем недавно — 30 апреля 2021 года.

Залогодержатель

Большинство случаев, когда кредит выдается, залогодержателем становится банк. Реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации, когда покупатель и продавец являются физическими лицами. В этом случае залогодержателем становится продавец недвижимости.

Согласно закону №102-ФЗ, ипотека возникает при выполнении определенных условий. Заявление о необходимости снятия обременения может стать основанием для ее прекращения, в случае исполнения залогодателем своих финансовых обязательств.

Риски и сложности ипотеки в силу закона

Этот вид сделки активно применяется при покупке жилья. Он отличается относительно низким уровнем риска для банка. Фактически, риск минимизируется наличием ликвидного и ценного залога, который в случае финансовых проблем заемщика может быть реализован на рынке и позволить вернуть банку заемные средства.

Обязательная страховка заложенного имущества также снижает риски. Кроме того, часто используется страхование жизни и здоровья заемщика.

Финансовые организации подвергают своих клиентов большим рискам. Основной риск заключается в возникновении проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В таких ситуациях заемщик может потерять как свое жилье, так и все деньги, которые он заплатил в качестве первоначального взноса и последующих платежей.

Особенно негативно то, что первыми платежами обычно погашаются проценты, что выгодно для банка, но не для клиента.

Опыт, накопленный за многие годы, ярко показывает, что часто заемщиков просто выселяют из ипотечного жилья, за которое они больше не могут платить. Также следует отметить еще одну негативную юридическую особенность для клиентов банка. Она заключается в том, что на ипотечную квартиру не распространяется запрет на продажу в случае задолженности, который распространяется на единственное жилье.

Чем отличаются два вида ипотеки?

В соответствии с законодательством, ипотека предусматривает возможность использования объекта недвижимости, приобретаемого в рамках кредитного договора, в качестве залога. Согласно договору, ипотека предусматривает оформление залога на любое имущество заемщика, включая уже находящееся в его собственности.

Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?

Основой в данной области является закон №102-ФЗ, который был принят 16 июля 1998 года. В апреле текущего года вступила в силу актуальная редакция данного документа.