Возможна ли ситуация, когда рыночная стоимость земельного участка оказывается ниже его кадастровой стоимости?

Собрание самых важных документов на тему Ставка кадастровой стоимости ниже рыночной (нормативно-правовые акты, бланки, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Учет и регистрация прав в кадастре:
• Административная ответственность кадастрового инженера
• Аренда с ограничениями
• Разновидности кадастровых карт
• Внесение изменений в ЕГРН
• Добавление информации о ранее учтенном участке
• Показать все
• Учет и регистрация прав в кадастре:
• Административная ответственность кадастрового инженера
• Аренда с ограничениями
• Разновидности кадастровых карт
• Внесение изменений в ЕГРН
• Добавление информации о ранее учтенном участке
• Показать все
• Сделки под контролем:
• Займ без процентов между лицами, находящимися взаимозависимости
• Лица, находящиеся взаимозависимости
• Взаимозависимые лица являются
• Взаимозависимые организации
• Документация о сделках под контролем
• Показать все

Судебная практика

В сводке судебных решений за текущий год было отмечено, что статья 390 «Налоговая база» главы 31 «Земельный налог» НК РФ регулирует вопросы, связанные с оценкой налоговой базы для данного налога. В одном из таких дел суд первой инстанции принял решение удовлетворить административное исковое заявление на основе представленных доказательств. В ходе рассмотрения дела было выяснено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть определена исходя из его рыночной стоимости, так как она оказалась ниже установленной кадастровой стоимости.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Рассмотрим проблему, связанную с правом на актуализацию кадастровой стоимости объектов. Если у налогоплательщиков отсутствует право на самостоятельную актуализацию налоговой базы, то государство не получает доходы, которые могли бы быть получены от налогоплательщиков, чьи объекты имеют рыночную стоимость выше кадастровой. Вместо этого, эти упущенные доходы компенсируются за счет переплаты налога, произведенной налогоплательщиками, чьи объекты имеют рыночную стоимость ниже кадастровой.

Таким образом, общая экономическая обоснованность налогообложения достигается путем своеобразного выравнивания несправедливостей. Другими словами, то, что одни переплачивают, а другие недоплачивают, обеспечивает справедливое налогообложение в целом. Однако, если признать возможность самостоятельной актуализации, это равновесие будет нарушено в пользу налогоплательщиков.

«Резюме судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)»
(утверждено Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) В этом постановлении Конституционный Суд Российской Федерации также указал на то, что законодатель рассматривает налогообложение с использованием инвентаризационной стоимости как менее отягощающее для налогоплательщика в общем случае (пункт 4.1). Однако, если инвентаризационная стоимость конкретного недвижимого объекта не подтверждает предположение законодателя о ее существенно нижней стоимости (по сравнению с кадастровой или рыночной стоимостью), а муниципальные образования этого региона осуществляют право установки налоговых ставок, значительно превышающих пороговые значения налоговых ставок, применительно к кадастровой стоимости недвижимого объекта, — при этом сама дискреционная полномочия представительных органов муниципальных образований в вопросе определения конкретных размеров налоговых ставок по местным налогам в пределах, установленных законодательством о налогах и сборах, ограничений не подлежат сомнению, — размер налогового бремени конкретных налогоплательщиков, рассчитанный с использованием инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, может оказаться существенно, а иногда и многократно больше, чем рассчитанный на основе кадастровой стоимости этого недвижимого объекта, если такая стоимость была установлена и применялась в соответствующем регионе Российской Федерации (пункт 4.2).

«Анализ практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) в 2022 году»
(утверждено Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) Одновременно с этим суд принял во внимание, что установленная спорным договором цена значительно ниже кадастровой стоимости — в три раза, а также ниже рыночной стоимости — более чем в девять раз.

Правовые ресурсы

• Горячие документы «Ликвидация правонарушений»
• Кодексы и наименее популярные законы
• Сводки законодательства:
  • Федеральное законодательство Российской Федерации
  • Региональное законодательство в разных регионах России
  • Проекты правовых актов и деятельность законодательных органов
  • Другие сводки и обзоры
• Календари событий и сроков
• Чистые формы документов
• Практичные рекомендации

Продажа недвижимого имущества ниже кадастровой стоимости

Возможно, собственник недвижимости может самостоятельно устанавливать цену при продаже, однако, стоит учесть, что в некоторых случаях налоговые органы могут признать такую сделку неправомерной. Такое может произойти, когда имущество передается по цене, которая ниже кадастровой или остаточной стоимости. В случае, если недвижимость продается ниже кадастровой стоимости, могут возникнуть неприятности для организации.

• Какую цену нужно указывать в договоре
• Какие последствия могут возникнуть при продаже недвижимости по низкой цене
• Как правильно отразить продажу недвижимости ниже кадастровой стоимости в налоговом учете

Какую цену указывать в договоре

Статья 421 ГК РФ обеспечивает свободу заключения договора, что означает, что стороны могут самостоятельно определить цену договора. Если недвижимость продается независимому лицу, то цена, указанная в договоре, считается рыночной. В соответствии с общей практикой налоговый орган не имеет права оспаривать цену, указанную в договоре, и принятую для налогообложения.

Однако, если цена продажи значительно отличается от рыночной цены, это может рассматриваться как получение необоснованных налоговых льгот.

В настоящее время законодательство регулирует только продажу недвижимости физическими лицами. Возможно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости? Да, это возможно. Если цена продажи будет ниже 70% кадастровой стоимости объекта, то произойдет корректировка налоговой базы.

Поэтому доход будет рассчитываться как 70% кадастровой стоимости, и с этой суммы будет начисляться НДФЛ. Естественно, данное правило действует только в случае, когда доход от продажи облагается НДФЛ и срок владения недвижимостью ниже минимального.

Но и для юридических лиц занижение цены может иметь негативные последствия. Если проверяющие органы докажут умышленное занижение цены, а следовательно, налоговой базы, компания будет обязана выплатить недостающую сумму налога, пеню и штрафы.

Чем грозит низкая цена при продаже недвижимости

При сборе доказательств получения необоснованной налоговой выгоды, инспекция будет использовать кадастровую стоимость имущества в качестве ориентира. Они будут доказывать, что цена была умышленно занижена, с целью уменьшить сумму налогов. Особое внимание будет уделяться сделкам, в которых продавец и покупатель имеют взаимозависимость.

Например, если компания продает имущество своим учредителям по цене, значительно ниже кадастровой стоимости. Даже если взаимозависимость не будет обнаружена, налоги могут быть пересчитаны, если будет доказано умышленное занижение цены. Таким образом, инспекция будет рассматривать не только отклонение цены недвижимости от ее кадастровой стоимости, но и комплекс доказательств умышленного занижения дохода.

Неоправданное финансовое потеряние для продавца

Потенциальные сложности с государственными органами

Риск попасть под подозрение в сомнительных финансовых операциях

Если один из участников общества заявит о том, что сделка по продаже нарушает интересы компании и проходит по заниженной цене, то договор купли-продажи может быть признан недействительным.

При возникновении ситуации банкротства продавца, сделка по продаже может быть оспорена судом арбитражным управляющим как подозрительная, особенно если цена отличается от кадастровой на 30% и больше.

Сделка может быть признана мнимой.

Как отразить в налоговом учете продажу недвижимости ниже кадастровой стоимости

Вычитают сумму расходов, связанных с продажей недвижимости;

Вычитают налог на добавленную стоимость (НДС), если он учтен в стоимости недвижимости;

Вычитают налог на прибыль (НП), исходя из стоимости недвижимости без НДС.

В результате получается чистая прибыль от продажи недвижимости.

При использовании кассового метода, выручка регистрируется по мере получения оплаты.

Если недвижимость продается как готовый продукт, например, при участии компании в долевом строительстве или собственном строительстве объекта, то доход от продажи учитывается также, как при продаже недвижимости как приобретенного товара. Расходы в этом случае учитываются в зависимости от выбранного метода: кассовый или метод начисления.

• Метод начисления расходов предусматривает разделение расходов на прямые и косвенные. Косвенные расходы могут быть списаны в периоде, к которому они относятся, а прямые расходы — по мере продажи продукции. Распределение прямых затрат должно быть выполнено в соответствии со статьей 319 Налогового кодекса Российской Федерации.
• При использовании кассового метода разделение расходов на прямые и косвенные не требуется.

В случае продажи нежилого помещения ниже кадастровой стоимости, при исчислении налога на прибыль доход отражается в том же порядке, что и при продаже другой недвижимости.

Таким образом, продажа недвижимого имущества ниже кадастровой стоимости отражается в налоговом учете в общем порядке.

Для получения более подробной информации по данной теме, рекомендуется обратиться к ресурсу КонсультантПлюс.
Также предоставляется возможность бесплатного пробного доступа к системе на протяжении двух дней.

Эксперты Роскачества рассказали об отличиях в кадастровой и рыночной стоимости жилья

Эксперты «Роскачества» рассказали о различиях между кадастровой стоимостью недвижимости и рыночной, а также о том, как их рассчитывают.

Продавец самостоятельно или с помощью риелтора определяет рыночную стоимость. Иногда оценку рыночной стоимости осуществляет оценщик, например, для банка.

Особенности расчета рыночной стоимости

На стоимость рынка влияют различные факторы. Среди них:

1. Основные. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в определенном регионе. Кроме того, это также включает наличие социальной и транспортной инфраструктуры, тип застройки, экологическую обстановку.
2. Значимые. Они связаны с конкретной квартирой или домом. Это площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, наличие смежного или отдельного санузла и т. д.
3. Второстепенные. Сюда можно отнести вид из окна, высоту потолков, наличие балкона или лоджии.

Разные покупатели выделяют разные критерии, так как для них важны различные характеристики недвижимости.

О приобретении недвижимости и заключении договора купли-продажи необходимо указывать текущую рыночную стоимость данного объекта. Если потребуется официальное подтверждение стоимости, тогда можно пригласить специалиста-оценщика из одной из оценочных компаний.

Особенности кадастровой стоимости

Государство самостоятельно рассчитывает кадастровую стоимость, которая становится основой для проведения налоговых расчетов, налагаемых на недвижимость. Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной, но иногда она может быть выше. Редко бывает так, что эти два показателя совпадают.

Оценка кадастровой стоимости не требует личного осмотра квартиры со стороны специалистов. Они учитывают такие факторы, как местонахождение района, возраст здания, материалы его постройки, экономическое положение населенного пункта и площадь жилого помещения.

Таким образом, две однотипные квартиры в одном доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, даже если одна из них имеет дизайнерский ремонт, окна с видом на прекрасный парк, а другая не ремонтировалась уже более десяти лет и из окон видна промышленная зона.

Как проводится оценка кадастровой стоимости

Оценка кадастровой стоимости происходит в несколько этапов:

1. Информация о проверке публикуется в интернете и СМИ.
2. Собираются данные о недвижимости, включая изучение ее эксплуатационных характеристик и наличие инженерной и транспортной инфраструктуры.
3. Формируется отчет.
4. Результаты проверки опубликовываются в открытых источниках, включая сайт Росреестра.
5. Собственники имеют 30 дней на сверку данных. Ошибки можно сообщать в Росреестр через Госуслуги.
6. Результаты проверки утверждаются.

Обратите внимание

Новая стоимость недвижимости считается действительной с 1 января следующего года.

На что влияет кадастровая стоимость

1. Имущественный налог. Его оплата осуществляется ежегодно и рассчитывается на основе кадастровой стоимости на 1 января того года, за который производится уплата налога. Величина налоговой ставки для данного типа недвижимости будет варьироваться в пределах от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости.
2. Налог на землю. Значение этого налога будет составлять от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости в зависимости от типа земельного участка. Его также необходимо уплачивать ежегодно.
3. Определение налога при получении недвижимости в дар. В случае получения недвижимости в дар от лица, не являющегося близким родственником, необходимо уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости. Получатель подает налоговую декларацию по результатам года, в котором он зарегистрировал квартиру на свое имя.

Также кадастровая стоимость используется при расчете арендной платы, а также стоимости выкупа недвижимого объекта в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для других целей, предусмотренных законодательством.

Как оспорить кадастровую стоимость

В особых случаях реальная стоимость имущества может быть ниже его кадастровой стоимости. Например, если недвижимость срочно продается, если население активно покидает населенный пункт, где находится это имущество, или если возникла ошибка в документах.

Поскольку размер налога зависит от кадастровой стоимости, кадастровую стоимость можно оспаривать.

Для этого нужно:

• обратиться к независимым оценщикам, которые смогут определить реальную стоимость имущества и предложат внести изменения в кадастровую стоимость в регионе.
• обратиться в комиссию по разрешению споров о результате определения кадастровой стоимости или в суд для оспаривания стоимости, если была допущена ошибка или она не соответствует рыночным условиям в регионе.

В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не учитывает индивидуальные особенности квартиры. Ее определяют на основе ценовой политики региона на рынке недвижимости, а также типа недвижимости, площади квартиры и других типовых параметров. Кадастровая стоимость рассчитывается одновременно для всей группы однотипных объектов недвижимости.

Рыночную стоимость каждого объекта недвижимости определяют индивидуально, учитывая все его особенности — например, этаж, наличие лифтов, качество соседей, близость школы, состояние ремонта или прекрасный вид из окна. Эти факторы также влияют на стоимость, а не только площадь и район.

Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от состояния рынка и может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону. Например, если в городе закрылось крупное предприятие и начался отток жителей, то цены на недвижимость снизятся. А если, наоборот, построили новое предприятие и начался приток жителей, то цены могут возрасти.

Также стоимость жилья может увеличиться за счет строительства новых веток метро, транспортных развязок и торговых центров.

По словам эксперта Центра финансовой экспертизы Роскачества Ирины Тимониной, главное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что кадастровую стоимость определяет государство, а рыночную — собственник объекта. Рыночная стоимость может быть любой, а кадастровая устанавливается государством и изменить ее не так просто.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена и это влияет на размер налога на недвижимость, он может обратиться с заявлением в комиссию Росреестра. Если комиссия принимает решение о пересмотре стоимости, то данные подаются в территориальное управление Росреестра. Если же комиссия отказывает, собственник может обратиться в суд.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости квартиры

Как возникает ситуация, когда за одну квартиру установлены две разные цены? Мы попытаемся разобраться в тонкостях и отличиях между кадастровой стоимостью недвижимости и рыночной.

• Определимся с определениями
• В чем состоит разница
  • Как происходит оценка кадастровой стоимости
  • Как происходит оценка рыночной стоимости

  

  Мнение эксперта

  Иванов Николай Анатольевич

  Интересно, что в некоторых случаях рыночная стоимость может быть выше кадастровой, что вызывает неоднозначные реакции собственников имущества.