Такие изменения, связанные с государственной регистрацией права собственности на помещение, вызывают вопрос о дальнейшей судьбе аренды земельного участка, на основании которой застройщик осуществлял строительство здания. Остается ли застройщик арендатором земельного участка?
Изъяснение относительно проживания строений было разрешено в пункте 2 пункта 26 ПП ВАС № 73 2011 года, согласно которому при совершении государственной регистрации собственности на помещение, находящееся под жилым строением, договор аренды земельного участка автоматически расторгается в соответствии со статьей 413 ГК РФ, независимо от того, был ли переданный земельный участок в частную или публичную собственность. Таким образом, застройщик перестает быть арендатором в результате расторжения договора по статье 413 ГК РФ.
Во-первых, у разработчиков, которые занимаются строительством на основании договора аренды, возникает проблема с тем, чтобы убедить владельца земельного участка (общественное учреждение) заключить прекращение договора аренды. Как предусмотрено, договор аренды для строительства должен прекратиться по закону, когда нежилое здание сдано в эксплуатацию и помещения переданы третьим лицам. Владелец земельного участка часто отказывается оформлять прекращение аренды (в частности, проводить государственную регистрацию прекращения договора аренды) и продолжает взимать арендную плату с застройщика как арендатора.
По содержанию Определения судебной коллегии, занимающейся разрешением экономических споров, от 29.12.2020 года № 308-ЭС20-17579, становится ясно, что застройщику удалось заключить собственником земельного участка договор о прекращении аренды данного участка, что не всегда является простой задачей для застройщика, однако возникла проблема с государственной регистрацией Росреестром этого расторжения аренды.
Во-первых, застройщик может столкнуться с проблемой, что владельцы помещений, получив от него в собственность помещения в нежилом здании, не желают оформлять договор аренды с несколькими арендаторами, так как это требует дополнительных усилий и взаимодействия с органами власти. Органам власти выгодно, чтобы арендатором оставался застройщик, а не несколько арендаторов, так как это упрощает установление арендной платы, которую не нужно разбивать на части в зависимости от количества арендаторов (владельцев помещений).
В случае, когда возникают подобные ситуации, застройщику представляются три возможных варианта развития событий:
- Не снижать арендную плату, поскольку был арендован только один земельный участок. Однако данный вариант является несправедливым с точки зрения регулирования договора аренды, поскольку застройщик прекращает использовать часть арендованного объекта, что требует снижения арендной платы.
- Снизить арендную плату пропорционально площади земельного участка, на котором построено здание, которое было введено в эксплуатацию и в котором хотя бы одно помещение было передано третьей стороне.
- Снизить арендную плату в соответствии с количеством завершенных зданий: например, если завершено одно здание из трех, то снижение должно составлять треть; если два из трех, то две трети.
Наиболее предпочтительным и справедливым кажется третий вариант, так как он исключает ситуации, когда застройщик должен платить арендную плату за неиспользуемые площади. Данный вариант можно найти в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 № Ф03-3233/2018 по делу № А16-2426/2017 или в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2017 № Ф04-4086/2017 по делу № А67-347/2017.
Истрариел — агентство недвижимости в Московской области
Оказание юридических услуг по оформлению и регистрации недвижимости
Получить консультацию
- Арендовать договор
- Договориться о дарении
- Оценить кадастрово
- Оказывать поддержку в сделке
- Взять в аренду лесные земли
- Внести изменения в ЕГРН
- Газифицировать
- Приватизировать квартиру
- Назначить адрес
- Подготовить проекты домов
- Зарегистрировать дом
- Зарегистрировать квартиру
- Межевать земельный участок
- Снять топографическую карту
- Разработать проект здания
- Получить разрешение на реконструкцию
- Получить разрешение на строительство
- Согласовать облик здания
- Обследовать строительство
Агентство недвижимости выполняет:
Оформление квартиры
Перед заключением сделки юридический специалист проводит тщательную проверку контрагентов и объекта недвижимости. Он осуществляет сопоставление информации, полученной из Росреестра, и заказывает необходимые выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
- Оформление изменений в планировке помещений
- Регистрация права собственности и его передача
- Проверка юридической чистоты сделок
- Сопровождение сделок купли-продажи, дарения, обмена и других
- Восстановление права собственности через суд
Оформление частного дома
Юридические специалисты составляют письма, информирующие об этапах строительства индивидуальных жилых домов, и отправляют их в органы муниципального управления.
Регистрация частного дома в собственность
- Сообщение о начале и окончании строительства
- Разработка технического плана здания
- Контроль соответствия параметров дома строительным стандартам
- Собирание и представление документов в органы муниципального управления
Оформление земельного участка
Перед заключением сделки, Истрариел, юрист по профессии, осуществляет тщательный анализ контрагентов и необходимо подчеркнуть, что для него важна легальность всех недвижимостных сделок.
- Требуются услуги по обмеру и определению границ участков
- Нужна помощь в геодезии, геологии и экологии
- Требуется установка сервитута ограниченного пользования
- Нужна помощь в определении границ участков, оформлении межевого дела, выделении и перераспределении участков
- Требуется постановка на кадастровый учет
Получить консультацию
Почему с нами хорошо работать?
Со дня основания в 2011 году мы активно оказываем квалифицированную помощь в юридическом оформлении объектов недвижимости. Мы профессионально представляем интересы наших клиентов в различных инстанциях, включая судебные органы, государственные службы, кадастр и Росреестр, особенно в отношении услуг регистрации строительства. Наше агентство специализируется на решении проблематичных сделок и успешно предоставляем качественные услуги риелторов.
Надёжность
«Истрариел» — ориентация на индивидуальные потребности каждого клиента. Мы гарантируем полное соблюдение правовых норм и осуществление сделок в согласии с законодательством. Перед заключением договора мы внимательно изучаем информацию об объекте и предоставляем ее клиенту.
За девять лет своего существования на рынке деятельности, АН «Истрариел» собрало несколько десятков положительных отзывов от своих клиентов. Все работники компании имеют соответствующие лицензии и аттестаты, подтверждающие их профессионализм. На сайте вы можете ознакомиться с опытом работы наших юристов.
Решение “Под ключ”
Мы готовы предложить вам полный спектр услуг, начиная от осмотра участка и заканчивая оформлением прав собственности. Вся работа будет осуществляться под нашим надежным контролем, а также мы предоставим вам полный пакет документов, содержащих подробную информацию о недвижимом объекте.
Куликова Нелли
Занимаю должность руководителя агентства, и у меня есть профессиональные навыки в оформлении недвижимости и решении юридических проблем, связанных со строительством. Моя команда и я предоставляем квалифицированную юридическую помощь и всегда стараемся выполнять работу в кратчайшие сроки.
Информация для связи
Мои услуги гарантируют достижение результатов в решении Вашего дела. Я обеспечиваю полное сопровождение на всех этапах.
01. Проведение сделок с недвижимостью.02. Оформление и регистрация прав на недвижимость.03. Предоставление геодезических услуг.04. Кадастровые инженеры, осуществляющие работы по кадастровому учету.05. Сотрудничество с Министерством строительства и жилищного хозяйства.06. Получение разрешений на строительство.
Юридическая поддержка сделок с недвижимостью
Команда юристов АН Истрариел специализируется на предоставлении профессиональной помощи в составлении юридически обоснованных договоров купли-продажи, обмена, дарения различных объектов недвижимости: домов, офисных и производственных помещений, квартир, дач, земельных участков и других частных и коммерческих объектов. Мы также предлагаем услуги по официальной регистрации таких сделок и возможности спора в судебном порядке с уже заключенными договорами по недвижимости.
- Приобретение земельного участка у государства
- Заключение договора аренды
- Оформление договора дарения
- Заключение договора ипотеки
Регистрация права
Юридические специалисты из АН «Истрариел» занимаются сбором необходимых документов для постановки на кадастровый учёт и регистрации квартир, домов и участков. Мы проводим оформление участков, даже если потеряна документация, подтверждающая право собственности. Когда регистрируются квартиры в новостройках, мы проверяем, был ли дом введён в эксплуатацию.
Мы также занимаемся регистрацией прав собственности на коммерческие объекты, квартиры, земельные участки, дома, сооружения и другое.
- Мы предлагаем аренду лесных участков
- Мы осуществляем внесение изменений в ЕГРН
- Мы занимаемся газификацией
- Мы проводим кадастровый учёт
Кадастровые инженеры
Компания АН Истрариел предлагает услуги профессиональных кадастровых инженеров, которые помогут собственникам земельных участков, объектов капитального строительства, квартир и других недвижимых активов оформить их права на кадастровый учет. Если информация о недвижимости отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то владелец не сможет свободно распоряжаться своим имуществом и совершать нотариальные сделки, такие как продажа или дарение.
- Получение заключения кадастрового инженера
- Изменение категории земельного участка
- Исправление кадастровых ошибок
- Выполнение кадастровых работ
Мы выполняем геодезические, геологические и экологические исследования при строительстве коммерческих объектов, составляем градостроительный план, СПОЗУ и проект. Мы напрямую сотрудничаем с Минжилом и Стройнадзором при получении разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Также мы проводим инженерные исследования на участке.
- Мы обеспечиваем ввод в эксплуатацию
- Мы обеспечиваем ввод в эксплуатацию части здания
- Мы выполняем геологические исследования
- Мы осуществляем геоподоснову
Разрешение на строительство
Осуществляем подготовку необходимых документов для разрешения на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства: составляем уведомления, после завершения строительства подготавливаем технический план, представляем его в Едином государственном реестре недвижимости и регистрируем сооружение. Получаем согласование от организаций, которые наложили ограничения на использование земельного участка. Сопровождение строительства частного дома в городе Истра.
- Урегулирование отклонений в процессе строительства
- Организация подключения коммуникаций
- Снятие домов с учета
- Предоставление сопровождения в процессе строительства
Бизнес по сдаче домов в аренду: расчет затрат и окупаемости
Аренда домов – превосходный способ увеличить доходы в бизнесе. Превосходный, потому что любой человек может разобраться в нем без проблем. Это нельзя сказать о криптовалюте или инвестициях.
И прибыльный, потому что, построив небольшой отдельно стоящий дом для отдыха, можно зарабатывать стабильно от 100 тысяч рублей в месяц.
Мы проанализировали расходы и срок окупаемости каркасного дома Сканди 36 под ключ. Что у нас получилось, мы рассказываем в этой статье.
О проекте
Сканди 36 – это дом, который идеально подходит для сдачи в аренду. Всего в доме 57,5 м2, полезная площадь составляет 36 м2. Он стильный, теплый и функциональный.
В доме есть все необходимое для комфортного отдыха в любое время года: терраса, просторная кухня-гостинная и изолированные комнаты. В нем могут разместиться до 6 человек, и эргономика продумана так, чтобы отдыхающие не мешали друг другу.
Главной особенностью проекта является крытая терраса площадью 21,4 м2. Просто идеальное место для проведения времени с друзьями.
Кроме своей функциональности, дом выглядит очень красиво. Фасад выполнен из вертикальной доски с приподнятым ворсом. Это надежная и очень привлекательная отделка, которая привлекает внимание. Антрацитовые окна добавляют дому шика и роскоши.
Затраты на строительство
Цена каркасного дома под ключ модели Сканди 36 составляет 2 690 000 рублей.
- Строительный каркас из хвойных древесных пород (используется сухая завальцованная доска);
- Утепление стен, пола и крыши составляет 150-200мм (применяется базальтовый утеплитель);
- Защита от грызунов обеспечивается использованием оцинкованной сетки в основании;
- Внешняя отделка выполнена с использованием скандинавской доски с приподнятым ворсом;
- Крыша покрыта металлочерепицей с эффектом сатинового покрытия;
- Внутренняя отделка выполнена с использованием имитации бруса и выделенных стен;
- Напольное покрытие состоит из ламината, в санузле уложен керамогранит;
- Для окон и дверей использовались двухкамерные конструкции с энергоэффективным напылением;
- Санузел полностью готов к использованию (включает теплый пол, душевую с лейкой и тропическим душем, раковину с подвесной тумбой, кран, гигиенический душ, бойлер на 50 литров, унитаз);
- Обеспечены все необходимые коммуникации и выводы.
- Электрика;
- Розетки, светильники, уличное освещение.
Для людей, которые не хотят тратить силы и время на подготовку дома к сдаче, мы предлагаем услугу полной меблировки. Мы разработаем стильный и эргономичный проект, доставим мебель и аксессуары, включая полотенца, чашки и салфетки.
Сопутствующие расходы (фундамент, доставка и сборка) составят 655 000 рублей.
Всего на покупку каркасного дома от производителя в Спб и Ленобласти
потребуется 3 345 000 рублей.
Мы не включаем затраты на покупку земельного участка, так как его стоимость зависит от различных факторов: местоположения, размера, состояния грунта, наличия коммуникаций и т.д.
Для всех тех, кто серьезно задумывается о занятии арендным бизнесом, настоятельно рекомендуется рассмотреть возможность приобретения больших участков. Такое решение в перспективе позволит создать дополнительные объекты для сдачи в аренду и значительно увеличить свой доход. Или же можно разнообразить предлагаемые услуги, возведя каркасную баню.
Сезонность в арендном бизнесе
Бизнес, связанный с сдачей домов в аренду, подчиняется сезонным колебаниям. Год можно разделить на три периода:
- Основной сезон (с 01.11 по 31.05)
За время основного сезона можно заработать 1 087 500 рублей.
- Пиковый сезон (с 01.06 по 30.09)
Во время пикового сезона можно заработать 918 000 рублей.
- Новогодние праздники (с 31.12 по 05.01) — минимальная продолжительность аренды составляет 3 дня
В новогодние праздники можно заработать до 300 000 рублей.
Таким образом, в общей сложности за год можно заработать 2 305 500 рублей.
Стоимость включает в себя расходы на уборку, транспортные расходы и оплату рабочего, который будет заниматься сдачей дома, если участок находится далеко от вашего расположения.
Предпочтение следует отдавать местам, которые находятся неподалеку от вас. Ведь бизнес по аренде домов предусматривает ваше непосредственное участие: проверку дома, подписание документов, устранение неисправностей и т.д.
Итак, средние затраты на эксплуатацию составляют 2000 рублей в день.
2000 х 253 дня (108+145) = 506 000 рублей
Таким образом, чистая прибыль за год составит:
2 305 500 — 506 000 = 1 799 500 рублей.
На основе этих данных можно рассчитать кумулятивный доход и примерное время окупаемости каркасного дома под ключ Сканди 36.
Кумулятивный доход означает общий доход от инвестиций в течение определенного периода.
За год сдачи дома общий доход составит: –1 545 398 рублей.
За два года сдачи дома общий доход составит 254 205 рублей.
За три года сдачи дома общий доход составит 2 053 808 рублей.
Дом Сканди 36 окупится за 1 год аренды.
С учетом покупки земли, окупаемость займет около 2 лет.
Специалисты Циан рассчитали, что понадобится 24 года, чтобы вернуть деньги, инвестированные в покупку квартиры в Санкт-Петербурге и сдающие ее в аренду.
Мы понимаем, что за это время может произойти что угодно, поэтому наша цель — быстрый возврат инвестиций.
Компания PAZLDOM специализируется на строительстве каркасных домов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Мы разработали целую серию домов, которые можно арендовать. Все наши дома являются стильными, удобными и практичными.
Стоимость готового дома, предназначенного для аренды, составляет до 3 миллионов рублей. Чтобы ознакомиться с ними, перейдите по следующей ссылке.
❤️ Теперь у ваших мечт есть свой PAZLDOM.
В Подмосковье рассказали, как арендовать муниципальную землю под строительство дома с правом последующего выкупа участка
За все время было арендовано более 19 тысяч земельных участков под строительство домов и дач, а только за первое полугодие 2023 года — более 2 тысячи. В Подмосковье все большей популярностью пользуется «опция», предлагаемая Единым порталом торгов Московской области ЕАСУЗ. Уже несколько лет любой желающий может выбрать участок в любом городском округе региона, взять его в аренду для строительства дома или дачи и иметь право выкупить землю через несколько лет.
Как осуществить это, напомнили в Комитете по конкурентной политике Подмосковья.
Сначала нужно выбрать интересующий объект из 700 предложений на интерактивной карте портала ЕАСУЗ.
Для участия в торгах потребуется электронная подпись, которую можно получить в одном из аккредитованных удостоверяющих центров.
Надо отметить, что контракт аренды, который победитель аукциона заключает с местной администрацией, где находится участок, также оформляется в электронном виде.
Перед началом строительства дома необходимо уведомить власти о намеченном строительстве на региональном портале государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ).
Важно помнить, что по действующим правилам дом должен отстоять от забора не менее 3 метров и от соседнего дома, который уже построен, не менее 8 метров.
После постройки дома и регистрации права собственности на него можно выкупить арендованный участок. И это также делается в электронной форме. Нужно обратиться за услугой «Предоставление земельных участков без проведения аукциона» на портале Госуслуг Московской области.
«Процедура выкупа занимает 15 рабочих дней. После этого необходимо подписать договор купли-продажи, внести оплату и зарегистрировать право собственности. В то же время не требуется ждать окончания срока аренды», — подтвердили в пресс-службе Комитета по конкурентной политике Московской области.