Как продать квартиру с несовершеннолетними владельцами

В зависимости от возраста несовершеннолетнего, заключение сделок по отчуждению его имущества происходит либо законными представителями с их согласия, за исключением тех сделок, которые ребенок вправе совершать самостоятельно.

Гражданская способность, то есть способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, как правило, наступает в полном объеме с достижением совершеннолетия, то есть 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

Исключение составляют случаи приобретения полной способности в результате вступления в брак до достижения 18 лет или эмансипации, то есть объявления несовершеннолетнего полностью способным (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).

Сделки, которые могут совершать законные представители несовершеннолетних и сами несовершеннолетние

Сделки от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать их родители, усыновители или опекуны (в соответствии с пунктом 1 статьи 28 ГК РФ).

Однако существуют исключения, когда несовершеннолетние могут совершать сделки самостоятельно.

К таким сделкам относятся, например (в соответствии с пунктом 2 статьи 26, пунктом 2 статьи 28, статьей 1226, пунктом 1 статьи 1229, пунктом 1 статьи 1233 ГК РФ):

1) для детей в возрасте от 6 до 14 лет:

• Сделки незначительного бытового характера (к примеру, передача недорогой игрушки в качестве подарка);
• Сделки с использованием средств, предоставленных законным представителем или с согласия этого представителя третьей стороне для определенной цели или для свободного распоряжения ими;

2) Для лиц в возрасте от 14 до 18 лет:

• Распоряжение своим заработком, стипендией и другими доходами;
• Осуществление авторского права на научные, литературные или художественные произведения, изобретения или другие результаты интеллектуальной деятельности, защищенные законом (например, заключение договора об отчуждении исключительного права на результат своей интеллектуальной деятельности);
• Внесение вкладов в кредитные организации и их распоряжение;
• Осуществление незначительных бытовых сделок и сделок, которые могут быть совершены несовершеннолетними.

Получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо для осуществления сделки, связанной с уменьшением имущества несовершеннолетнего (например, продажей, обменом, дарением или любой другой сделкой, которая приводит к уменьшению его имущества или отказу от его прав) (в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 60 Семейного Кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ).

Также для распоряжения доходами несовершеннолетнего, включая доходы от управления его имуществом, законному представителю необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, за исключением доходов, которыми несовершеннолетний может распоряжаться самостоятельно (в соответствии с пунктом 1 статьи 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Кроме того, нет необходимости получать разрешение от органа опеки и попечительства на использование денежных средств, которые положены ребенку в виде алиментов, пенсий и пособий, и которые получают родители или их заместители (согласно пункту 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации).

Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества

Однозначным условием для совершения сделки по передаче недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, является обязательное нотариальное удостоверение. Несоблюдение этой формы для такой сделки ведет к ее недействительности (пункт 1 пункта 2, пункт 3 статьи 163 Гражданского Кодекса Российской Федерации; часть 2 статьи 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Сделки, совершение которых запрещено

Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних могут быть совершены только их законными представителями, а их супруги и близкие родственники не имеют права участвовать в таких сделках, то есть они не могут быть приобретателями имущества несовершеннолетнего (например, одаряемыми или покупателями).

К близким родственникам относятся родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (согласно пункту 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ и статье 14, пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ).

Ребенок — собственник квартиры

Продажа квартиры – момент существенный, однако, он может иметь отношение не только к желаниям продавца, но и к интересам других лиц, среди которых находятся несовершеннолетние. Профессионалы из Росреестра прояснили, как полезно быть в курсе детских прав, чтобы избежать недействительности сделки в будущем

Закон предусматривает особую защиту прав собственности детей. Во-первых, важно осознавать этот момент родителям, которые намерены продать свою квартиру, поскольку подобные сделки требуют согласования с органами опеки и попечительства.

Во-вторых, потенциальным покупателям недвижимости следует знать об этом, чтобы избежать дополнительных проблем и судебных разбирательств, связанных с приобретением жилья, которое оказывается продано с нарушением прав ребенка или нескольких детей. Именно по этой причине сделка может быть признана недействительной судом, и покупатель может потерять квартиру.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, собственник которой ребенок

Эксперты из Росреестра пояснили КП, что основной аспект прав ребенка-собственника квартиры является существенным. Для успешной реализации имущества, где один из совладельцев является несовершеннолетним, требуется выполнить четыре последовательных этапа.

1. Определите, кто будет совершать действия от имени ребенка

Существуют две группы лиц, которые не достигли совершеннолетия (1) — это те, кому еще нет 18 лет.

1. В возрасте от 14 до 18 лет. Эти несовершеннолетние фактически уже считаются молодыми людьми и имеют больше прав, чем «малолетние».

Они имеют возможность заключать сделки на недвижимость от своего имени, однако требуется письменное согласие их законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия, она может быть признана недействительной судом.

Кстати

2. Получите предварительное одобрение от опеки

Независимо от возраста несовершеннолетнего – и в первом, и во втором случае – потребуется одобрение на сделку от органа опеки и попечительства (3). Это касается не только продаж, но и ситуаций, когда необходимо обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества квартиры или другой недвижимости.

Обычно такое предварительное одобрение содержит определенное условие. Например, приобрести в собственность ребенка другую недвижимость вместо той, которая продается. Это условие должно быть выполнено до подачи документов на отчуждение имущества ребенка в органы регистрации.

Обойти это условие невозможно – регистрация сделки будет отклонена.

ВАЖНО!

• обмен или дарение;
• сдачу внаем (аренду);
• сдачу в безвозмездное пользование или в залог;
• выступающих в качестве отказа от прав, принадлежащих подопечному, раздела его имущества или выдела долей из него;
• любые другие действия, приводящие к уменьшению стоимости имущества подопечного.

Органы опеки должны выдать письменное разрешение или отказ в течение 15 дней с момента подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Родители могут оспорить отказ в суде.

3. Совершите сделку с помощью нотариуса

Для совершения договора купли-продажи (4) необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Это требование распространяется на все случаи, когда среди владельцев недвижимости (включая общую собственность) присутствуют несовершеннолетние. Таким образом, данное требование относится как к квартирам, так и к земельным участкам, и даже к гаражам, если ребенок является законным собственником (например, по наследству).

Невыполнение хотя бы одного из этих требований приводит к недействительности сделки.