Обычно при заключении договоров участники определяют правила игры. Однако текущая международная ситуация привнесла изменения. Указом президента Российской Федерации от 01.03.2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера для обеспечения финансовой стабильности РФ» были введены ограничения, включая новые правила заключения сделок с недвижимостью с лицами из недружественных стран.
Теперь в определенных случаях для этого требуется специальное разрешение от правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в РФ. Это сделано, как подчеркнули власти, с целью защиты национальных интересов страны и обеспечения ее финансовой стабильности.
На кого распространяются
Правила, которые изначально были приняты, применяются к различным группам людей:
- К гражданам Российской Федерации, независимо от того, где они проживают или временно находятся;
- К гражданам других стран и лицам без гражданства, постоянно проживающим в России по виду на жительство;
- К лицам, имеющим двойное гражданство, одно из которых является гражданством России;
- К организациям, которые были созданы в соответствии с законодательством России, а также к их филиалам, находящимся за пределами нашей страны.
Гражданин или организация, зарегистрированная за рубежом, считаются иностранным лицом. Независимо от того, ведет ли иностранное лицо свою деятельность в стране или находится под контролем иностранного лица, зарегистрированного у недружественных сторон, оно все равно должно соблюдать правила. Вопрос о контроле более подробно регламентируется федеральным законом № 173 от 10.12.2003 «О валютном регулировании и валютном контроле».
Какие сделки затронет
Распоряжение президента регламентирует оферты, которые предполагают передачу права собственности на недвижимое имущество. Предполагается, что имущество находится на территории страны. Существуют два варианта: либо вы приобретаете недвижимость у иностранного гражданина из неприязненной страны, либо продаете ему свою.
Росреестр пояснил, что помимо сделок купли-продажи, с иностранными гражданами можно заключать и соглашения о совместном строительстве. Эти сделки также приводят к переходу права собственности от одного лица к другому.
Относительно видов недвижимости не установлено никаких ограничений, что означает, что можно приобрести или продать квартиру, здание, земельный участок и все, что относится к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ.
Процедура получения разрешений определена Постановлением Правительства РФ № 295 от 06.03.2022 года. Возможность выдачи этих разрешений предоставлена Правительственной комиссией по контролю за иностранными инвестициями в РФ. Решение о выдаче разрешения принимается специальной подкомиссией, которая является частью указанной комиссии и возглавляется Министром финансов Антоном Силуановым.
Заявление о получении разрешения может быть подано любым участником сделки, поскольку это не имеет значения. Правила требуют указать в заявлении информацию о предстоящей сделке, включая цель, предмет, содержание и существенные условия.
Необходимо также приложить определенный список документов, относящихся к заявителю: удостоверение личности, сведения о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, учредительные документы юридического лица, бухгалтерский баланс резидента на последнюю отчетную дату, если он не размещен в государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчетности, и другие. Если заявление подает представитель, то требуется нотариальная доверенность или иной документ, подтверждающий его полномочия.
Если у вас недостаточно документов, вы можете подать заявление с теми, которые имеются, указав причины и места, где их можно получить. Если ваши документы изменились, вы должны в течение 3 дней сообщить об этом Министерству финансов. Документы можно представить как в печатном виде — прошитые и заверенные печатью (если она есть), так и в электронной форме, подписанные электронной цифровой подписью.
Когда разрешение не требуется
С 21 марта, несмотря на свежие правила, их упростили. Согласно разъяснению Росреестра, если иностранное лицо из недружественной страны продает свою недвижимость резиденту, сделка требует зачисления средств на специальный счет типа «С». Об этом написано в еще одном указе президента от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
Но теперь есть и хорошая новость. Подкомиссия, руководствуясь п.16, приняла решение, что если и резидент, и иностранное лицо из недружественной страны являются физическими лицами, они могут заключать между собой сделки купли-продажи и долевого участия без разрешения Правительственной комиссии.
При этом открываются специальные банковские счета в рублях только с разрешения Банка России. Деньги, находящиеся на этих счетах, считаются целевыми и не могут быть произвольно использованы.
Росреестр пояснил, что для сделки с организацией, связанной с недружественной страной, необходимо получить дополнительное правительственное разрешение. Однако существует возможность обойти это требование. Для этого необходимо выполнить два условия одновременно.
Во-первых, организация должна находиться под контролем российских физических или юридических лиц. Во-вторых, контролирующие лица должны раскрыть информацию о таком контроле налоговым органам России.
Процедура заключения сделки с иностранным лицом из недружественной страны сама по себе не является сложной. Однако, если требуется разрешение от Правительственной комиссии, необходимо тщательно подготовить документы и предоставить полную и достоверную информацию.
Недостатки процедуры. Отсутствуют указания на основания для отказа в выдаче разрешения и не определен срок рассмотрения заявления подкомиссией: это может привести к тому, что сделка не состоится, если одна из сторон не готова ждать долго.
Также неясно, для чего подкомиссии предоставлено право определять срок действия выданного разрешения, в каких случаях и на основании каких критериев она будет устанавливать этот срок. Государственная регистрация является процедурой со своими сроками, поэтому стороны могут не успеть заключить договор в течение действия разрешения.
Решение подкомиссии, принятое с 17 марта, о том, что физическим лицам разрешается действовать без разрешения Правительственной комиссии и без ограничения срока, является положительным нововведением. Теперь обычным россиянам будет гораздо проще заключать соответствующие сделки с недвижимостью граждан из недружественных стран.
Однако важно помнить, что эти правила имеют временный характер, и перечень недружественных стран может быть расширен в любой момент. Учитывая быстроту внесения изменений, можно предположить, что это далеко не последние изменения.
Как совершать сделки с недвижимостью с иностранцами из недружественных стран?
В связи с введением санкций против России, Правительство РФ установило особый порядок совершения сделок с недвижимостью, в которых участвуют иностранцы из стран, не дружественных России. В чем состоит этот порядок и при каких условиях он не применим?
Из-за проведения специальной операции и связанных с ней ограничений, Правительство РФ с 2 марта 2022 года ввело особый порядок совершения сделок между резидентами и иностранцами из недружественных стран. Указом Президента РФ от 01.03.2022 года №81 был установлен такой порядок.
Какие страны считаются недружественными?
Перечень стран, которые не являются дружественными России, опубликован в распоряжении Правительства РФ от 04.03.2022 года №430-р.
На данный момент ограничения наложены на несколько стран, включая Андорру, Австралию, Албанию, США, Великобританию, Канаду, Исландию, Швейцарию, Украину, Монако, Новую Зеландию, Японию, Сингапур, Черногорию, Норвегию и другие.
В чем суть особого порядка сделок с недвижимостью и зачем он введен?
Для совершения сделок с недвижимостью необходимо получить разрешение от специальной комиссии, которую создало Правительство РФ. Эта комиссия была создана именно для контроля за иностранными инвестициями.
Эти меры направлены на предотвращение утечки капитала за рубеж.
Что касается порядка сделок для физических лиц?
Люди, связанные с недружественными странами, имеют право свободно осуществлять сделки с недвижимостью с резидентами без необходимости получения специального разрешения.
Предположим, у гражданина Соединенных Штатов Америки, которая является недружественным государством, есть квартира, которую он хочет продать резиденту.
Если говорить о общих правилах, то физическим лицам из недружественных стран разрешается проводить следующие сделки:
- продажа недвижимого имущества резидентам;
В этом случае деньги, полученные от совершенной сделки, должны быть переведены на специальный счет типа «С».
Такие рублевые счета могут быть открыты юридическим лицам, являющимся нерезидентами, в банке.
- покупка недвижимого имущества у резидентов;
Например, гражданин недружественной страны может приобрести квартиру у резидента в Москве.
- договор участия в долевом строительстве и выполнение обязательств по такому договору, заключенному с резидентом.
Для осуществления таких сделок необходимо представить необходимый пакет документов в Росреестр без дополнительных разрешений. Каков порядок проведения сделок для организаций? Для организаций не применяются такие же льготы, как для физических лиц. Организация должна получить разрешение для совершения сделки.
Без соответствующего разрешения Росреестр такую сделку просто не зарегистрирует. Для получения разрешения на проведение сделки компании должны обратиться в Минфин РФ. Заявление можно отправить по адресу электронной почты: [email protected] или отправить по почте или лично по адресу: 109097, г.
Москва, ул. Ильинка, д. 9, 5-й подъезд, каб.
121
Полученное разрешение входит в состав документов, представляемых для регистрации.
Однако в некоторых случаях компании могут обойтись без специального разрешения.
Как именно происходит исключение из общих правил на практике?