Документы, необходимые при покупке недвижимости с учетом НДС

Подборка самых важных документов по теме НДС при покупке недвижимости (нормативно-правовые акты, бланки, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Продажа и покупка:
• 3-НДФЛ при передаче имущества
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• Счет по форме 62.02
• Форма 62.1
• Акт о ненадлежащем качестве товаров
• Показать все
• Продажа и покупка:
• 3-НДФЛ при передаче имущества
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• Счет по форме 62.02
• Форма 62.1
• Акт о ненадлежащем качестве товаров
• Показать все
• НДС:
• Показать все

Судебная практика

В архиве арбитражных решений за текущий год 2022 содержится интересная информация о применении вычетов налогоплательщиками в соответствии с Статьей 172 главы 21 Налогового кодекса РФ «Налог на добавленную стоимость». Источником этой подборки является Юридическая компания «TAXOLOGY». В одном из случаев налоговый орган вынес решение о неправомерном использовании вычета НДС при покупке недвижимости.

В ходе расследования органом было установлено, что налогоплательщик принимал к вычету НДС по авансовым платежам, которые были уплачены по договору купли-продажи недвижимости. Однако налоговый орган пришел к выводу, что на самом деле основной целью этого договора было финансирование и пополнение оборотных средств продавца имущества, и фактическая передача недвижимости не произошла. Государственный орган также отметил, что в договоре купли-продажи не было указано никаких условий о предоплате, а в платежных поручениях не было использовано никаких терминов, связанных с предварительной оплатой или авансовыми платежами.

В выставленных счетах-фактурах не было указано название товара, и в них не содержалась информация о каких-либо договорах купли-продажи или поставке. Более того, спустя 4 года после заключения договора, продавцом имущества был идентифицирован иным лицом, согласно данным ЕГРН. Арбитражный суд признал обоснованным отказ в признании вычета НДС, так как, исходя из цели заключения договора, налогоплательщик не планировал использовать приобретенное имущество в налогооблагаемых операциях, связанных с НДС.

Подборка решений судов за 2022 год: Статья 168 «Сумма налога, которую продавец предъявляет покупателю» глава 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ
(Юридическая фирма «TAXOLOGY») Налоговый орган переделал НДС для сделки по продаже недвижимости физическому лицу с предпринимательским статусом. В связи с изменениями покупатель недвижимости подал исковое заявление к продавцу, требуя выставить счет-фактуру. Суд, согласно ходатайству физического лица, приостановил производство в отношении иска о выставлении счет-фактуры до тех пор, пока решение суда о признании решения инспекции о переделке НДС недействительным не вступит в законную силу.

Покупатель не согласен с таким приостановлением, полагая, что это нарушает его право на судебное разбирательство в разумные сроки. Суд пришел к выводу, что между этими делами существует объективная правовая связь: обязанность выставить счет-фактуру зависит от наличия объекта обложения НДС и обоснованности переделки. Указанные обстоятельства будут установлены в деле о признании решения инспекции недействительным.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Готовое решение: Применение вычета НДС при приобретении основных средств
(КонсультантПлюс, 2025) При соблюдении каких предпосылок при покупке юридическими лицами зданий, нежилых помещений и иной недвижимости можно осуществить включение НДС в сумму вычета

О вычете «входного» НДС при покупке объекта недвижимости

В журнале «Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение» № 9/2018 автором является Гришина О. П. Представим ситуацию, которая возникает в конце налогового периода (ноябре), когда «упрощенец» покупает объект основных средств (ОС) у продавца, который является плательщиком НДС.

Продавец выставляет счет-фактуру с выделенной суммой налога. Стоимость объекта без НДС составляет 99,5 млн рублей, а с налогом — 117,5 млн рублей. Однако, так как предельная величина остаточной стоимости объектов ОС, при которых возможно применение УСНО, составляет 100 млн рублей, возникает сложная ситуация с «входным» налогом.

Налогоплательщик, находящийся в специальном режиме, обязан принять объект к учету по стоимости, включающей НДС. Но выполнение этой операции приводит к потере права на применение УСНО и возникновению права на вычет НДС с задержкой (в данном случае с 1 октября). Может ли бывший «упрощенец» претендовать на вычет «входного» налога по объекту ОС, приобретение которого привело к потере специального режима? Давайте разберемся на примере дела № А40-67919/16 (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 № 09АП-39657/2016).

Согласно пункту 16 пункта 3 статьи 346.12 Налогового кодекса РФ, если остаточная стоимость основных средств налогоплательщика, определенная в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете, превышает 100 млн рублей, он не может применять УСНО. Но согласно пункту 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ, вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные и уплаченные налогоплательщиком при приобретении основных средств, используемых для операций, признаваемых объектами обложения НДС в соответствии с главой 21 Налогового кодекса РФ. Вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами по объектам ОС, после их принятия на учет и при наличии первичных документов (пункт 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ).

Иными словами, из систематического толкования положений статей 171 и 172 Налогового кодекса РФ следует, что налоговые вычеты по НДС применяются в том налоговом периоде, когда основные средства (и не только они) приобретены, оплачены и приняты на учет, и только при наличии у покупателя статуса плательщика НДС.

Правила отражения в учете покупки объекта ОС «упрощенцем».

Компания, которая получила объект ОС, регистрирует его при получении имущества. Фактически она получает его при подписании сторонами акта приема-передачи (пункт 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС). Согласно материалам дела № А40-67919/16, акт приема-передачи формы ОС-1 был подписан сторонами в ноябре.

В это же время компания приняла данный объект на учет. Согласно пункту 8 ПБУ 6/01, первоначальной стоимостью объекта ОС, приобретенного за плату, признается сумма фактических затрат на его приобретение, за исключением НДС и других возмещаемых налогов (за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ, включая применение УСНО налогоплательщиком в соответствии со статьей 170 НК РФ). Компания в соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (который предписывает фиксировать все данные о совершаемых операциях субъектом в регистрах бухгалтерского учета) зарегистрировала операцию по принятию спорного объекта на учет как основного средства с первоначальной стоимостью в размере 117,5 млн рублей (то есть по полной стоимости, включая «входной» НДС, предоставленный продавцом).

В результате отражения этой операции в учете компания, утратив согласно пункту 16 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ право на применение УСНО, стала плательщиком НДС с 1 октября (об этом было надлежащим образом уведомлено налоговое управление). Вы можете спросить: зачем такие сложности? Все очень просто — необходимо зафиксировать факт утраты права на применение специального режима. Если бы не такая запись в учете, компании не удалось бы сохранить право на вычет «входного» налога.

А дальше — дело техники…

Метаморфозы первоначальной стоимости объекта ОС.

С момента введения обязанности уплаты косвенного налога с 1 октября, организации также должны отражать свои хозяйственные операции в соответствии с требованиями законодательства, применимыми к общему режиму налогообложения. По Правилам бухгалтерского учета (ПБУ) 6/01, плательщики данной категории обязаны формировать первоначальную стоимость объектов основных средств (ОС) без учета НДС. Таким образом, включение «входного» налога в первоначальную стоимость спорного объекта ОС противоречит нормам российского законодательства.

В связи с этим, после отражения операции по приему объекта ОС на учет с первоначальной стоимостью 117,5 млн рублей, общество (согласно делу № А40-67919/16) произвело сторнировочные записи. Он отменил запись о приеме объекта на учет с указанной первоначальной стоимостью и повторно принял его на учет по стоимости, «очищенной» от НДС — 99,5 млн рублей. Организация отразила «входной» налог на счете 19 и заявила его на вычет в конце налогового периода.

Претензии контролеров вызвали подобные изменения первоначальной стоимости объекта ОС и заявленного вычета НДС. Они отказали организации в вычете, объясняя это тем, что фактически организация приняла объект на учет со стоимостью менее 100 млн рублей, и такая операция не лишает ее права применять упрощенную систему налогообложения (УСНО), а значит, не предоставляет ей прав, предусмотренных для плательщиков НДС. Кстати, налоговики выразили свое несогласие и с корректировкой первоначальной стоимости объекта основных средств.

Корректировка первоначальной стоимости и вычет НДС – правомерны.

Решение в пользу экс-«упрощенца» было принято Девятым арбитражным апелляционным судом, который признал правомерность его действий. Судьи привели следующие аргументы. Согласно пункту 14 ПБУ 6/01, стоимость операционных средств (ОС), по которой они учтены в бухгалтерии, может быть изменена только в случаях, предусмотренных этим и другими стандартами бухгалтерского учета.

ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности» предусматривает возможность исправления первоначальной стоимости ОС в данном случае. Согласно пункту 2 этого стандарта, ошибки в бухгалтерском учете и отчетности могут быть вызваны неправильным применением законодательства РФ о бухгалтерском учете и нормативных актов по бухгалтерии. Включение в первоначальную стоимость спорного объекта сумм НДС, подлежащих вычету, нарушает пункт 8 ПБУ 6/01 и, следовательно, является ошибкой, которая должна быть исправлена в соответствии с ПБУ 22/2010.

Согласно пункту 4 этого стандарта, обязательно исправляются выявленные ошибки и их последствия. Согласно пункту 5, ошибки отчетного года, обнаруженные до его окончания, исправляются записями по соответствующим счетам бухгалтерии в месяце, в котором они были обнаружены. Таким образом, законодательство о бухгалтерском учете предусматривает возможность корректировки первоначальной стоимости ОС в случае, если НДС, подлежащий возмещению, был ошибочно включен в первоначальную стоимость объекта.

Поэтому организация имела право заявить вычет по приобретенным ОС, учтенным в бухгалтерии в период, когда она потеряла право применять упрощенную систему налогообложения. В разрешении спора по делу № А40-67919/16 играло роль и то обстоятельство, что налоговый орган, несмотря на свои возражения в суде, фактически принял переход организации с упрощенной системы налогообложения на общую (арбитры также обратили на это внимание): все налоговые декларации и расчеты, подлежащие уплате в рамках общей системы налогообложения, контролеры приняли без возражений относительно их правомерности.

Какой порядок принятия к вычету НДС при приобретении основных средств?

По общим правилам НДС, при приобретении основных средств, возможен вычет данного налога. Однако, для этого необходимо принять приобретенные средства на учет. НК РФ не приводит ясного ответа на вопрос о времени осуществления вычета НДС при приобретении основных средств.

Наша статья подробно объясняет, каким образом отразить приобретенное имущество на счете для получения вычета НДС.

• Сложности вычета НДС при приобретении основных средств
• Точка зрения чиновников относительно вычета НДС по основным средствам
• Альтернативная точка зрения на вычет НДС по основным средствам
• Особенности оформления вычета при покупке основных средств
• Выводы

Проблема вычета НДС по приобретенным основным средствам

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н, для сбора и систематизации информации о приобретаемом объекте основных средств применяется счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Данный счет предназначен для накопления расходов, связанных с приобретением, монтажом и вводом в эксплуатацию таких объектов, как земельные участки, нематериальные активы, оборудование, объекты природопользования, основные стада животных.

Для учета объектов после их ввода в эксплуатацию используется счет 01 «Основные средства».

Законом Российской Федерации установлена общая норма, касающаяся вычета НДС по приобретенным основным средствам в Налоговом кодексе: вычет НДС производится после официального включения таких объектов в реестр (пункт 1 статьи 172 НК РФ). Однако в тексте НК РФ не содержится явного указания на то, какой именно счет должен быть использован для отражения приобретенных объектов.

Существуют две различные точки зрения относительно момента, когда налог может быть вычтен.

Вычет НДС по основным средствам: изначальная точка зрения чиновников

Некоторое период назад государственные служащие были твёрдо уверены в том, что право на уменьшение суммы НДС по основным средствам у организации возникает только после отражения первоначальной стоимости имущества на счёте 01 (письма Министерства финансов России от 24.01.2013 № 03-07-11/19, 28.08.2012 № 03-07-11/330 и 16.08.2012 № 03-07-11/303). Министерство финансов России разъясняло, что имущество, учитываемое на счёте 08, не может участвовать в операциях, облагаемых НДС. Уменьшение суммы НДС может производиться только по имуществу, участвующему в процессе создания объекта налогообложения (письмо Министерства финансов России от 05.05.2005 № 03-04-08/111).

Федеральная антимонопольная служба Поволжского округа также подтверждала, что после регистрации налогоплательщиком в качестве объекта недвижимости, который ранее не использовался, возникает основание для включения суммы НДС в стоимость основных средств и предъявления к вычету (Постановление Федеральной антимонопольной службы Поволжского округа от 30.09.2010 по делу № А12-24919/2009).

Список ситуаций, когда включение НДС в стоимость основных средств не допускается и необходимо включить его в стоимость основных средств, приведен в системе КонсультантПлюс. Запросите временный доступ к системе и переходите в раздел «Готовое решение». Это предоставляется бесплатно.

Вычет НДС по основным средствам: альтернативная точка зрения

Однако в 2015 году государственные служащие изменили свою позицию. Министерство финансов согласилось с тем, что вычет НДС по приобретенным основным средствам можно претендовать уже при оприходовании таких средств на счете 08. В своих письмах Минфин от 18.11.2016 № 03-07-11/67999, 11.04.2017 № 03-07-11/21548 и от 19.07.2019 № 03-07-11/54578 они заявили об этом.

Большинство судов разделяют эту точку зрения. Для подтверждения своей позиции, арбитры указывают на то, что право на получение вычета не зависит от того, на каком счете осуществляется учет объекта основных средств – важен только факт его оприходования. В Постановлениях ФАС Московского округа от 21.08.2013 по делу № А40-134549/12-108-179, ФАС Поволжского округа от 05.09.2013 по делу № А72-13061/2012, ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2012 по делу № А56-10457/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 24.05.2007 по делу № А28-5658/2006-113/23, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2008 № А33-12889/07-Ф02-3777/08 по делу № А33-12889/07, ФАС Дальневосточного округа от 05.03.2008 № Ф03-А59/07-2/6134 по делу № А59-1278/06-С15, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2009 № Ф04-3041/2009(7214-А27-14) по делу № А27-12460/2008, ФАС Московского округа от 08.09.2008 № КА-А40/8309-08-2 по делу № А40-20118/07-98-129, ФАС Уральского округа от 24.01.2013 № Ф09-13261/12 по делу № А50-9609/12, ФАС Центрального округа от 12.01.2012 по делу № А35-4034/2011 изложен вывод, что бухгалтерский учет не имеет значения для получения вычета НДС.

Счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» не используется для учета стоимости объекта основных средств с целью получения необоснованной налоговой выгоды и не может лишить налогоплательщика права на вычет (постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2011 № Ф09-5226/11 по делу № А07-18288/2010).

Право на вычет НДС по приобретенному оборудованию, требующему монтажа, возникает до его учета как объекта основного средства на счетах 07 и 08 (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2007 по делу № А65-14996/06).

Для получения подробной информации о процедуре регистрации операционной системы обратитесь к ресурсу КонсультантПлюс. Оформите бесплатный пробный доступ к онлайн-системе и перейдите к решению типовой ситуации.

Нюансы оформления вычета при покупке ОС

Возможность получения вычета возникает только при выполнении следующих условий:

1. основное средство должно использоваться в деятельности, на которую взимается НДС;
2. все первичные документы, включая счет-фактуру, должны быть оформлены правильно.

Принять НДС к вычету можно в течение 3 лет с момента принятия основного средства на учет. Налог принимается сразу в полном объеме. Заявление на вычет налога нельзя делать частями (согласно пунктам 1 и 1.1 статьи 172 Налогового кодекса Российской Федерации, а также Письмам Министерства финансов России от 04.09.2018 г.

№ 03-07-11/63070 и от 09.08.2019 г. № 03-07-08/81526).

ВНИМАНИЕ! Для получения вычета по НДС при государственной регистрации ОС, необходимо дожидаться даты регистрации права собственности. В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 15333/07 данное требование отменяется.

Стоит ли покупать апартаменты после отмены нулевого НДС

С 1 октября начал действовать новый закон о налоге на добавленную стоимость при передаче апартаментов. Этот закон, известный как НДС на апартаменты, устанавливает ставку налога на жилые помещения. До этого момента, с 2010 года, действовало правило нулевой ставки НДС на услуги застройщиков при передаче построенных по договорам долевого участия объектов.

Однако теперь налоговые льготы распространяются только на жилые помещения.

Эта измененная ситуация вызывает у покупателей и участников рынка множество вопросов относительно инвестиций в проекты апартаментов. Какие изменения ждут рынок нежилых помещений в Москве после отмены нулевой ставки НДС на апартаменты? Это остается открытым вопросом.

Пятое колесо

Отмена нулевого НДС на квартиры была ожидаемой. С 2021 года власти говорили о необходимости вернуть налог и ограничить льготы для квартир, исключив апартаменты. Отмена НДС произошла в условиях усиленных ограничений на строительство апартаментов в целом — система согласования таких объектов значительно усложнилась.

В 2022 году размещение помещений для временного проживания было исключено из разрешенного использования земельных участков, сохраняются только гостиницы. Чтобы предотвратить продажу апартаментов под видом гостиниц, Москомстройинвест в 2023 году запретил перепланировку и продажу здания частями. Теперь инвесторы должны предоставлять договоры с отельными операторами при согласовании строительства гостиниц.

Объясняется такое ужесточение необходимостью бороться с появлением обманутых дольщиков, поэтому был принят закон об использовании эскроу-счетов. В отличие от квартир, апартаменты, несмотря на использование таких счетов, представляют значительный риск для покупателей. При банкротстве застройщика город не сможет завершить строительство такого объекта, поскольку ответственность лежит только на жилые помещения.

Таким образом, дольщикам придется надеяться, что их требования будут удовлетворены в рамках процедуры банкротства или найдется частный инвестор, готовый завершить объект. Неудивительно, что для города апартаменты стали «пятым колесом», которое может помешать регулированию рынка недвижимости.

В одной лодке

Однако, с развитием рынка взгляды города и девелоперов на сегмент апартаментов в целом стали одинаковыми. Апартаменты, как правило, представляют собой отдельные здания без полноценной инфраструктуры для жителей — в том числе поэтому они стоят дешевле квартир (по сравнению с аналогичными объектами), так как девелопер не тратит дополнительные деньги на строительство. В то же время для покупателей становится все более важным наличие обширной среды, социальной и транспортной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, парковочных мест и так далее.

И застройщики обязаны учитывать такую инфраструктуру в своих проектах в соответствии с законом. В результате повышенных требований — как со стороны города, так и со стороны покупателей — спрос на апартаменты и предложение постепенно сокращались. В настоящее время доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке жилой недвижимости составляет около 15% (за исключением элитного класса).

Новые проекты — дороже и реже

Ожидается, что возврат НДС на аппартаменты в 2023 году приведет к увеличению их стоимости и уменьшению разницы в цене с квартирами. Практически нет возможности удержать цены. Также уже в четвертом квартале 2022 года наблюдается тренд на сближение средневзвешенных цен на квартиры и аппартаменты.

Если год назад разница в стоимости составляла 18%, то к концу второго квартала она снизилась до 7%. Повлияет на положительную динамику цен и рост ключевой ставки в ближайшем будущем.

Приравняют ли апартаменты к квартирам

Одна из главных заблуждений на рынке недвижимости заключается в возможности превращения всех существующих и строящихся апартаментов в жилые помещения. Еще с 2021 года ожидалось появление закона, который бы уравнял в правах владельцев квартир и апартаментов. В таком случае собственники апартаментов могли бы получить постоянную регистрацию, более низкие тарифы ЖКУ и доступ к социальной и транспортной инфраструктуре.

Однако на данный момент такая перспектива реализована лишь в отдельных случаях, когда застройщики сами решают превратить свои проекты в жилые помещения. В общем же случае, эта идея пока остается лишь предметом обсуждений и фантазий, не имея реальных предпосылок к осуществлению. Если говорить о потенциальных рисках инвестирования в апартаменты, то для клиентов ключевым фактором будет доверие к застройщику и брокеру.

Ведь самой привлекательной стратегией останется приобретение апартаментов на ранних стадиях строительства с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Учитывая изменения в рынке, опыт и качество работы застройщика на уже выполненных проектах станет основным критерием. Для девелоперов важно создать такой дизайн и сервисы в апартаментах, которые не будут уступать по качеству и уровню жилым комплексам — а даже превосходить их.

Будьте в курсе последних событий, следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость». Автором данного материала является Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости в компании Nikoliers. Важно отметить, что точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может отличаться от позиции редакции.

НДС с недвижимого имущества: принятие к вычету и восстановление

В случае приобретения или возведения недвижимого имущества, предназначенного для использования в деятельности, облагаемой налогом, возможно получение вычета по НДС. Однако, если ситуация изменяется и данное имущество больше не используется в указанной деятельности, необходимо восстановить уплаченный налог. При этом, новому собственнику не всегда известно, каким образом будет использоваться приобретенное имущество.

В таком случае возникает вопрос, следует ли заявлять вычет по НДС и как осуществлять процесс его восстановления?

Нормативная база

Все нормы законодательства, касающиеся возмещения НДС с недвижимого имущества, собраны в отдельных статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть возмещен в случае прекращения использования имущества для целей, облагаемых НДС. В случае недвижимости применяется специальный порядок возмещения, который подробно описан в пункте 6 статьи 171 и статье 171.1 НК РФ.

Согласно этим правилам, возмещение НДС с недвижимости происходит не однократно, а в специальном порядке в течение 10 лет.

Один из аспектов, который регулирует получение вычета НДС при покупке недвижимости — это пункт 2 статьи 170 Кодекса. В этом пункте говорится, что входной НДС по приобретенному имуществу, включая недвижимость, которая используется в необлагаемой деятельности с НДС, не подлежит вычету, но включается в стоимость этого имущества.

• она учитывается в стоимости имущества, которое используется для необлагаемых операций;
• она принимается к вычету при использовании недвижимости в облагаемых операциях;
• она может быть принята во внимание при подсчете вычета или включена в стоимость самого имущества, в зависимости от того, какое участие оно принимает в осуществлении облагаемых и необлагаемых операций.